广东省广州市城乡建设委员会


广州市物业管理行业管理规定
广州市城乡建设委员会



第一条 为加强物业管理行业的管理，根据《广州市新建住宅小区物业管理办法》，制定本规定。
第二条 本规定所称物业管理，是指对房屋及其设备、市政公用设施、园林绿化、环境卫生、交通、治安等设施及生活环境进行维护管理、修缮和整治。
本规定所称物业管理企业是指接受业主、住户委托，对住宅小区、住宅组团、高层住宅、综合楼宇等的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌进行维护、修缮、整治和提供便民有偿服务、社区服务的独立经济核算的企业（包括外资企业、中外合资企业和兼
营企业）。
第三条 广州市建设委员会是全市物业管理行业的主管部门，对全市物业管理企业实行统一管理。其职责是：
1．负责对物业管理企业进行资质审查、登记、发证；
2．监督物业管理企业的物业管理、经营活动；
3．协调解决物业管理业务涉及的有关问题。
第四条 对物业管理企业实行等级管理，按照物业管理企业具备的技术经济管理人员分为一级、二级、三级等三个等级。
一级物业管理要有10名以上经专业培训的物业管理人员。
二级物业管理要有6名以上经专业培训的物业管理人员。
三级物业管理要有3名以上经专业培训的物业管理人员。
第五条 经专业培训的物业管理人员是指具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等专业初级以上职称的人员，经国家、省、市建设主管部门认可的物业管理专业培训合格的管理人员。
第六条 成立物业管理企业必须办理资格审查手续，并实行年检制度。物业公司办理资格审查，需向市建委提出申请，并提供下列文件、资料：
1．申请书。申请书应载明拟设立物业管理企业的名称、所在地、注册资本、业务范围等；
2．市工商局颁发的《企业法人营业执照》副本；
3．经济、技术管理人员的任命或聘用合同书、技术职称证书、物业管理培训证书；
4．法定验资机构出具的验资证明。
第七条 物业管理企业经审核符合资质条件的，由市建委发给《广州市物业管理企业资质证书》。
第八条 本规定实施前已成立的物业管理企业，应在本规定实施之日起三个月内，按第五条规定补办资质审查手续。
第九条 物业管理企业通过投标承接物业管理任务，也可以接受房地产开发公司、业主委员会或区建委（建设局）的委托进行物业管理。
物业管理企业按如下等级规定承接物业管理业务：
一级物业管理企业可承接管理的物业规模为合计建筑面积10万平方米以上；
二级物业管理企业可承接管理的物业规模为合计建筑面积5万～10万平方米；
三级物业管理企业可承接管理的物业规模为合计建筑面积5万平方米以下。
第十条 物业管理企业在承接物业管理业务时，必须与委托单位签订委托管理合同，方可进行物业管理。
第十一条 物业管理企业必须依照物业委托管理合同、市政府有关物业管理法规、技术规范等对物业实行统一管理，为业主及用户提供优质服务，保持管理范围内良好的生活、经营、生产条件和环境。
第十二条 物业管理企业通过收取维护管理费、经营用于物业管理的物业的收入，提供有偿的服务，进行物业的维护管理和社区的服务。
第十三条 物业管理企业对物业管理的收支帐目需委托具备资格的会计师事务所定期审查及向委托物业管理的单位、业主和用户报告。
第十四条 物业管理企业未按委托管理合同及市政府有关物业管理法规、技术规范实施管理的，除按委托合同的规定承担经济责任外，由市建委在年度资格审查时按有关规定予以处理。
第十五条 市建委对物业管理企业的管理水平及质量，实行定期考评制度。考评的标准、办法由市建委另行制定。
第十六条 本规定自公布之日起实施。



1996年2月15日
浅论我国民法的调整对象

韩召峰


　　每一个独立的法律部门，都有自己特定的调整对象，解决特定的社会矛盾，从面与其他部门相区别。由于我国民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，因而使我国民法具有其他法律部门所不具有的内容和特点。
　　一、民法调整平等主体之间的财产关系
　　根据《民法通则》第2条的规定，我国民法调整平等主体之间的财产关系。所谓财产关系，是指人们在产口的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系。财产关系是以社会生产关系为基础的，涉及生产和再生产的各个环节，包括各类性质不同的关系。我国民法只是调整一定范围的财产关系，即发生在平等的民事主体之间的关系，这种关系以财产所有和交换为内容。平等主体羊的财产关系具有如下特点：（1）民事腐朽 在民法上的地位是平等的。马克思指出，商品是“天生的平等派”，任何主体进入市场从事交易活动，彼此间的关系应当是平等的、互利的，当詹财产利益受到损害时，应该得到同价值的补偿。（2）当事人的意思表示自由。这是民事主体地位平等的特点决定的。既然地位平等，当事人的表示就应当是自由的。不论双方的经济实力差别如何悬殊，也不论双方在行政管理关系中处理何种地位，都不允许他方将自己的意志强加于人。非经双方自愿协商，都不能缔结协议。（3）等价有偿。这是民事认本法律地位什和自身经济利益。因此，民法调整的财产关系，大部分都应贯彻价有偿的原则。但是，当事人依法形成赠与、借用、无偿保管、无偿代理等民事关系，也是法律所允许的。当然，形成此类关系，也必须坚持商品经济所要求和决定的平等、自愿原则。
　　平等主体间的财产关系，包括财产所有关系和财产流转关系。财产所有关系是指占有、使用、收益、处分财产而发生的社会关系。财产流转关系是指因转移财产而发生的社会关系。这两类财产关系有着紧密的联系。财产所有关系往往是发生财产流转关系的前提条件，通常只有财产所有人才能对财产实施法律上的处分，与对方发生债务的关系；而财产流转关系通常又是实现财产所有关系的方法以即财产所有人通过债的关系取得或行使财产的所有权。这两种财产关系，只要发是生在平等主体的自然人、法人、其他组织之间，都应该由我 国民法调整。这是上我国社会主义市场的统一性以及民法对商品经济关系进行统一调所决定的。
　　我国民法统一调整平等主体这间的财产关系，反映了社会说义市场经济的本质需要。所法固有的属性决定了它是保护商品生产者和经营者的利益，保护他（它）们发挥独立性，并允许和鼓励主体依法从事广泛的经济活动，保障主体依法对其行为进行选择的自由。为了保障交换者对于交换的产品拥有法律上的支配权利，使交易双方通过合意来完成交换行为，我国民法所有权制度确认财产的归属，利用债权制度保障瓷缸的正常秩序。为了使进入市场的商品交换者，彼此把对方视为商品氖者，并基于其自主自愿而发生推土等价有偿的交换行为，《民法通则》所确立的平等、自愿、公平、诚实信用原则就成为市场活动的最基本的法律准则。此外，为了调整社会主义条件下市场中各种纷纭复杂的商品交换关系，我国民法的法律行为制度也精密地控制着交换的秩序，力求使各种交换行为在法律上有所依归。民法许多体现平等、公平和诚实信用等原则的规范，有助于协调商品交换者之间的利益冲突，引导其按照社会主义原则从事正常的交换活动，开展公平的竞争。尤其应该看到，我国民法的许多制度均为商品交换提供了便利条件。债权制度确认了让渡商品和实现商品价值在时间和空间上的分离，确认了商品在交换时可以发生价值和使用价值、现在利益和示来利益的分离，确认了商品在交换时可以发生价值和使用价值、现在利益和未来利益的分离，使商品交换超出了地域的、时间的和个人能力的限制，从而使商品交换更为迅速、财产的权能分离更为复杂、对物的利用也更为充分。总之，只有用民法规范对商品关系进行统一调整，才能促进市场经济的繁荣和发展，更好地巩固经济体制改革的成果。
　　二、民法调整人身关系
　　根据我国《民法通则》第2条规定，我国民法不仅调整平等认体之间的财产关系，而且也调整他（它）们之间的人身关系。所谓人身关系是指没有财产内容但有人身属性的社会关系。人身关系是基于一定的人格和身份产生的，体现的是人们精神上和道德上的利益，它包括人格和身份关系两类。
所谓人格关系，是指因民事主体的人格利益而发生的社会关系。人格利益是指人的生命、健康、姓名、名称、肖像、名誉等方面的利益。人格关系在法律上表现为人格权关系，包括生命权、健康权、名称权、肖像权、名誉权等关系。人格权是民事主体依法固有的、以人格利益为客体的、为维护主体的独立人格所必备的权利。
　　所谓身份关系，是指基于一定的身份而产生的社会关系。包括亲属、监护等关系，这些关系表现为民事法律斗酒百篇纳贤为身份权关系。啼权中也有身份权的内容，如作者、发明者的署名权、发表权等，也属于身份权。应当指出的是，婚姻自主权是否为身份权，在学术界有不同的看法。我们认为婚姻自主权不是妻权、夫权，也不是婚姻权，而是每个公民所享所有的结婚自由、离婚自由的权利，婚姻自由实际上是人身自由的内容，所以婚姻自主不是身份权，而是人格权。
　　民法调整的人身关系与财产关系有逆流而上密切联系。某些人身权的（如姓名权、名誉权等）是民事主体从事正常的商品经济活动，并人广泛地发生经济联系的前提；某些人身权（如法人的名称权）的行使，可以使公民和法人获得财产利益。同样，在民事主体的人身权受到侵犯的情况下，往往会使其遭受财产的损失。所以，在确定民法的调整对象时，不能将财产关系和人身关系完全割裂开来。尤其应当看到，民法对人身权的确认和保护，赋予公民享有一种同一切“轻视人、蔑视人，使人不成其为人”的违法行为作斗争的武器，并能鼓励个人以自己的意志支配自己的人身活动，自主地从事各各路正当的社会产往。民法对人身权的保护，对维护个人的人权和尊严，培养个人的独立性和独立人格意思具有重要意义。实践证明，保护人格权是建立社会主义民主政治、促进市场经济发展，形成和稳定社会秩序不可缺少的。