延安市区经济适用住房销售管理暂行办法

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延安市区经济适用住房销售管理暂行办法

陕西省延安市人民政府


2006年延安市人民政府40号令


《延安市区经济适用住房销售管理暂行办法》已经市政府第68次常务会议研究通过,现予发布,自2006年7月1日起施行。

市长
二○○六年七月三日

延安市区经济适用住房销售管理暂行办法

第一条 为加强经济适用住房销售管理,保护当事人合法权益,根据建设部等四部委《经济适用住房管理办法》、《陕西省实施经济适用住房管理办法细则》及有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 延安市市区范围内经济适用住房销售管理,适用本办法。

第三条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第四条 延安市房产管理局是本市经济适用住房的主管部门,具体负责本市经济适用住房的建设、销售管理和市区范围内经济适用住房申购者的资格审定。市建设规划、物价和国土资源管理部门根据职责分工,协同做好经济适用住房的相关工作。

第五条 经济适用住房实行政府指导价,由市物价局会同市房产管理局按规定审定销售价格,并向社会公布。

第六条 经济适用住房应面向城市中低收入家庭销售,主要用于解决城市中低收入居民的住房困难,优先出售给中低收入家庭中的无房户、危房户、拆迁户、住房困难户及烈军属、残疾人户型建筑面积应控制在60至120平方米以内

第七条 购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。城市中低收入和居民住房标准由市房产局会同有关部门制定,每年公布一次。经批准有购房资格的家庭,每户只能购买一套经济适用住房。

第八条 符合下条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房:

(一)有本市区城镇户口;

(二)家庭收入在本市区规定的中等偏低收入线以下的;

(三)无房户或现住房面积低于本市区规定标准的住房困难家庭;

(四)市人民政府规定的其他条件。

第九条 申请购买经济适用住房具体按下列程序办理:

(一)申请人应当持家庭户口本、身份证、所在单位(或街道办事处)出具的家庭收入证明、住房证明及其他证明材料向市房产管理部门提出申请,并填写《延安市市区居民购买经济适用住房申请表》。

(二)市房产管理部门一般应当在20个工作日内完成申购核查。符合条件的,在申请人所在单位或街道办事处进行为期一周的公示。有投诉的,由市房产管理部门会同申请人所在单位或街道办事处进行核实。无投诉或核实投诉不实的,核发《延安市市区居民购买经济适用住房审批单》。

(三)申请人凭《延安市市区居民购买经济适用住房审批单》在有效期内到政府公示的经济适用住房项目中按审批序号依次选购经济适用住房。

(四)申请人购买经济适用住房后,按规定办理权属登记,房产、国土资源部门在办理产权登记时,应分别注明经济适用住房划拨用地。

第十条 购买经济适用住房的个人可一次付款,也可向商业银行申请购房贷款。公积金住房贷款优先向购买经济适用住房的公积金交纳人发放。

第十一条 经济适用住房不得销售给高收入家庭,不得向单位成批或整幢销售,不得在审定价格之外收取任何费用。

第十二条 城市建设项目业主和土地征用单位为拆迁安置购买的经济适用住房不得转作商品房出售或挪作他用,否则由市房产管理部门收回所出售的经济适用住房。安置被拆迁人的经济适用住房,商品房有关政策规定进行管理。
除安置被拆迁人的经济适用住房外,其他类型的经济适用住房上市交易应按照规定补交有关税费。

第十三条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房;如需换购,必须以购买当年经济适用住房价格出售给具有享受经济适用住房资格的家庭后,方可再次申请。

第十四条 市房产管理部门和各有关部门在经济适用住房管理工作中应当依法行政。行政不作为的或者滥用职权、徇私舞弊的,由上级行政机关或者监察机关依法、依纪严肃处理。

第十五条 本办法由市房产局负责解释。

第十六条 本办法自2006年7月1日起实行。


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山东省人民政府办公厅关于印发山东省服务业发展指标体系及考核办法(试行)的通知

山东省人民政府办公厅


山东省人民政府办公厅关于印发山东省服务业发展指标体系及考核办法(试行)的通知

鲁政办发〔2006〕93号

各市人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

  《山东省服务业发展指标体系及考核办法(试行)》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

                       山东省人民政府办公厅
                       二○○六年十一月三日

山东省服务业发展指标体系
及考核办法(试行)

  为全面贯彻落实科学发展观,促进全省服务业持续快速协调发展,全面、客观、公正地反映和评价各地服务业发展情况,切实加强全省服务业绩效考核工作,特制定本办法。

  一、基本要求

  (一)宏观性要求:通过科学的指标设置与考核,宏观体现服务业经济发展水平,全面反映服务业经济活动与宏观经济的内在关系。

  (二)客观性要求:运用各种综合指标和细分指标,保持各方面指标数据互相印证、配套衔接,便于同实际参照比较,使考核更具备客观依据。

  (三)引导性要求:形成科学有效的服务业评价指标考核体系,以此阐明服务业发展战略意图,引导地方、行业与市场主体行为方向。

  二、指标体系构成

  山东省服务业发展指标体系的构成,以服务业可持续发展为总纲,以规模、效益、结构为重要内容,综合考虑变量,统筹设置指标。分别围绕规模与发展、质量与效益、结构与协调、组织与领导设置4个评价领域,具体设置20项评价指标。其中,核心指标4项,配套指标16项。

  三、组织领导

  省服务业领导小组负责考核工作的组织领导。省服务业办公室和省统计局负责收集数据、初步审查、综合计算考核结果等具体工作。

  四、考核办法

  (一)考核对象:各设区市。

  (二)考核内容:主要考核山东省服务业发展指标体系中20项评价指标。

  (三)考核时限:考核分年度进行,每年为一考核单元。为掌握情况,督促落实,每季度调度分析一次。

  (四)计分方法:将山东省服务业发展指标体系中20项评价指标依据权重确定系数,总系数为100。考核主要依据指标同比增减测算,每一指标以全省各市最高增幅为100,最低增幅为30,相应核算出得分,再按指标权重系数核算出各市总分及排序。

  (五)考核办法:每年5月由省服务业办公室和省统计局收集并计算上年指标体系的基础数据;对各项指标的基础数据进行技术处理,形成指标比较值;按照计分方法确定综合考核结果。

  (六)考核结果审定、奖励与发布:每年5月底前,省服务业办公室和省统计局将各市综合考核结果进行排序,对实绩突出的市(综合排序前3名)和县市区(各市的县市区综合排序第1名),依据有关规定,提出表彰奖励建议,书面报告省服务业领导小组,省服务业领导小组审查同意后向社会公布。奖励资金从省服务业引导资金中列支,用于扶持服务业发展。

  (七)实施时间:考核自2006年起试行。

  附件:1.山东省服务业发展指标体系
     2.山东省服务业发展指标体系指标解释


  摘要:我国农村非正规金融组织不断发展与壮大,但是在“如何改革”的呼声背后却少有“如何规制”的理性思考。争取地位法制化、建立行之有效的监管机制与风险评估机制是非正规金融可持续健康发展的关键。本文试从宪政经济法学的视域下探求我国农村非正规金融组织的法制化路径选择。

  关键词:农村 非正规金融组织 宪政经济法学 法律规制

  农村之金融关乎三农之全局,农村非正规金融组织的发展与壮大顺应了我国统筹城乡经济发展中的利益需求。短短六年间,政策的大力扶持成就了时下农村非正规金融组织的蓬勃兴起,非正规农村金融有望由正规农村金融的“辅助”、“次要”和“补充”,发展为农村金融的“重要组成部分”。但是,我们也应正视,相关立法的空白以及配套机制的缺失为农村金融市场的健康有序埋下了诸多隐患,亟需我们在“如何改革”的呼声背后深入强化“如何规制”的理性思考。

  一、农村非正规金融组织的宪政经济法学释义

  (一)农村非正规金融组织概述

  非正规金融组织是相对于官方的正规金融制度和银行组织而言自发形成的民间信用部门。目前,国际上最权威的定义认为,非正规金融是指那些游离于国家金融监管当局有效监管范围之外,由市场主体自发创造,服务于正规金融难以有效满足其金融需求的市场主体的金融活动。[1]在我国,非正规金融组织是经济二元结构的必然产物,自20世纪90年代以来始见于学术文献,被习惯性俗称为“民间金融”[2]、“体制外金融”等,笔者尝试性地将其概括为以下七类(见表一)。

    表一: 我国农村非正规金融组织形式及其法律状态一览表

主要类型   具体表现形式           规范化程度 法律状态

商业化银行  农村民营商业银行、村镇银行、民办信合 高   合法

小额信贷   扶贫贴息贷款、小额贷款公司、私人银行 高   合法

社会保障   保险公司                中   合法

民间自由借贷 个人或家庭之间自发的直接借贷、租赁  低   合法

社会性聚会  合会、摇会、台会、标会        低   未规制

民间集资   典当行、信托投资公司、股权投资机构  中   被抑制

其  他    农村合作基金会            中   政策性取缔

  20世纪70年代,美国金融学家爱德华•S•肖和罗纳德•I•麦金农提出了著名的“金融深化”理论。该理论一针见血的指明,金融抑制应该是非正规金融产生的体制性根源,主张打破政府当局进行金融抑制(行政抑制或税收抑制)所造成的恶性循环,彻底改革金融体制,大力扶持农村金融组织,打破金融市场的垄断格局;通过金融机构多样化,把发展中国家不同层次的经济与金融结合起来,消除区域经济的两极分化,实现经济平衡增长。[3]因此,经济的发达水平越高,金融的组织结构越丰富,金融工具和金融机构也就越多样化,反过来又加速了经济的发展,这一论断无疑为我国统筹城乡中“乡域”经济发展问题的解决,提供了宝贵的智力支持与理论指导。

  (二)研究视域中的“破”与“立”

  中国长期以来对农村金融问题的研究主要框限于制度经济与公共管理两种视角,缺乏关乎法律规制之强化的法治理念和制度安排。有的学者甚至担忧“当前的经济法学研究有成为经济学奴隶的危险”。毕竟“在经济学那里,‘稀缺’和‘效用’是核心问题;而在法学那里,‘秩序’和‘正义’才是问题的核心。”[4]学界现有的研究主题却很少深入农村经济组织内部,而从法学意义上阐释农村经济组织的文章更是少之又少。因此,从立意上讲,本文从宪政层面的经济法学视角探求农村经济组织的法制化路径选择的尝试可谓是有破有立,且又切合时宜。

  在边缘经济学的视野中,宪政经济法学涵盖了经济学、政策性和法学之间的互动关系,着重关注经济稳定与经济增长的法律规制与立法保障问题。第一,宪法与宪政在一定程度上可以被视为是理论和实践的关系,宪政经济法可以看作是“私法公法化”的新型表现形式。日本学者美浓布达吉认为,公法关系不但在其权利义务的关系上和私法关系共通,即在权利义务的内容及种类上,公法和私法大部分亦是共通的。[5]理论与实践、公权与私权、现实阐释与未来预测的有机结合顺应了新的经济形式对新型法制的要求。第二,宪政制度与经济制度的结合并不能被单纯地理解为是一种抽象概念,而更应该是具体制度的结合才能对现实的经济运行产生良性互动。在农村非正规金融组织的演进过程中,若是只片面强调“经济效益”以及“利益最大化”,难免会走向以牺牲长远利益来获取眼前发展的罪恶深渊;若是只片面强调经济部门法对农村经济利益的个别规制,势必会导致城乡贫富差距以及社会分配关系的不公正、不均衡发展。而若从基于宪政层面的经济法学的综合视角整体把握,将农村金融中的利益分配机制与宪法中公民的基本权利、社会的文化基础以及社会保障制度相结合,方能实现我国城乡社会经济的可持续发展。第三,在制度层面,宪政经济法学的制度范畴非常广泛而立体,但笔者认为,农村金融问题主要与其中的财富配给制度相关。[6]首先,财富配给离不开国家的适度干预,服务型政府的善治是制度良性运行的重要保证。农村非正规金融组织作用的有效发挥,依赖于国家运用立法权、行政权、司法权进行的宏观调控,由此可知,完善农村金融立法体系,加快区域性、机构性转移支付制度的启动,优化财富配给制度中的再配给制度,特别是社会保障制度是农村非正规金融组织法制化的路径选择;其次,公平正义是财富配给制度的价值追求,也是和谐社会建设的基本要求。在农村金融问题的解决过程中,我们的理想状态是实现行政法律关系、经济法律关系、社会经济关系的全面和谐。

  二、新农村非正规金融组织改革的法律困境

  美国著名传播学学者韦尔伯•施拉姆认为:“在经济社会发展中,变革常常从农业开始。”[7]在经济转型的关键时期,农村金融市场面临市场失灵和政府失灵的双重困境。一方面非正规金融作为“杂牌军”,其组织形式多变,随意性大,稳定性差,极易成为与“非法金融”相混淆的灰色地带,迫切需要得到国家的正名和认同;另一方面非正规金融作为“排头兵”,缺少成熟的准入、运行与退出机制,极易给各类投机分子以可乘之机。因此,缺乏“理性思考”与“法治关怀”的农村金融改革之路依然困难种种、障碍重重,如何变体外循环为体内循环,建立行之有效的监管机制与风险评估机制,关乎农村经济整体的可持续健康发展。

  (一)内在缺陷易发风险危机,监管不力诱发体制漏洞

  随着市场化改革的深入,以道德为根基的非正规金融面临着前所未有的“诚信危机”。首先,非正规金融组织不具备正规金融组织的制度规范性与程序正当性,没有做到也不可能做到对每笔贷款的贷前、贷中、贷后都进行严密、细致而周详的调查与审查,于是贷款者很难对借款者的信誉档案、贷款用途及还贷能力等达到应有的了解程度,由此导致了非正规金融组织风险的与日俱增。其次,欠缺严明的配套约束机制。以监管时间性为准,可将监管方式分为事前审查、事中跟踪调查和事后监督三种。事前审查侧重于对贷款前的身份验证、诚信测评、还贷估测等借贷一方关联信息的知悉与掌控,属于风险评估与防范机制的范畴;现代金融的功能往往集中于市场之上金融交易的过程之中,事中跟踪调查侧重于对借贷程序的严格遵守,属于正当程序的范畴;而事后监督则侧重于追究违反借贷规则的一方的法律责任。主要萌生于农村熟人社会的非正规金融组织,习惯于依赖潜规则与内心自制的约束,无论是监管理论指导和实践经验都相当匮乏。

  (二)缺乏金融法制的立法理念、守法意识和法律定位

  相对于城市,农村地区尤其是传统和贫困农区由于个体收入水平偏低,正规金融机构愿意提供的金融服务水平也相对较低,换言之,农户的收入状况构成其预算约束,决定了其金融需求的总体水平。一些非法分子趁人之危难,钻法之漏洞,高利放贷后挥霍、滥用甚至卷款潜逃,在人们心理上投下了“非正规者非法”的阴影。尤其是地下金融,一项由中国专家首次采用定量方法对地下金融现象进行的调查课题结果显示,中国农户只有不到50%的借贷是来自银行、信用社等正规金融机构,从非正规金融机构途径获得的借贷占农户借贷规模的比重超过了55%。对法律权威的挑衅、对社会安定的威胁以及对经济秩序的扰乱,使国家和地方政府在历史上长期对其实施打压、抑制的消极政策,形成了现在金融立法滞后在先,立法理念滞后尤甚的消沉局面。从我国规范非正规金融的有关法律法规看,我们一直采取的是金融抑制政策,视非正规金融为正规金融的对立面,单纯使用“一刀切”的办法,对农村非正规金融一律限制或者禁止,不让非正规金融有一点点生存的空间和余地。这种做法显然是不合适的,更是行不通的。此外,农村金融没有明确的法律定位,其受重视程度离发达国家相去甚远。