《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来，我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形，司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为：因农村宅基地属于集体所有；按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定，农村宅基地归集体所有，其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为：随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念，建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押，传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产，即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押，并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面：

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民（主要是农民）合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利；我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权（又称“房基地权”）是指农村居民（农业户口）依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢？即然允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗？

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值，易于变现，用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值；其二、其属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，省却许多烦劳，在经济上极为合理；其三，能够充分发挥农民对自主物的财富效应，因目前在我国农村，尤其是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民（非农业户口）一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程，我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，使宅基地使用权仍留在集体成员中；在金融信贷机构占有抵押房屋后，也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用；在农村私有住房抵押权普遍实现时，不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种，怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢？

第四、将农村私人住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度，即使偶有抵押人不能依约还款的情况，亲朋好友也会积极帮着想办法，一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥？笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济，而且解决了大量农村（甚至城镇）人口的就业问题，促使社会更加繁荣和稳定；而并没有出现像某些人所担心的那样，大量农民居无定所，引起社会秩序的混乱。

总之，我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见，而应当予以高度重视，并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域，它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲：“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


中国证券监督管理委员会


证监会公告[2012]42号


　　为切实做好上市公司2012年度财务报表的编制、审计和披露工作，进一步提高资本市场财务信息披露质量和透明度，现就有关事项公告如下：

　　 一、准确把握会计准则及相关监管要求，保证资本市场财务信息披露质量

　　（一）合理计提各项资产减值准备

　　上市公司应当严格按照会计准则的规定计提各项资产减值准备，不得滥用资产负债表日后事项，或以此为名少提减值准备。除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值一般应当以资产负债表日市场价格为基础确定。对于划分为可供出售类别的权益工具投资，上市公司应当在会计政策部分明确披露判断权益工具投资价值“严重”与“非暂时性”下跌的量化标准，该判断标准应当在各报告期间保持一致。

　　 （二）及时足额确认股权激励费用
　　 披露股权激励计划的上市公司，应当按照企业会计准则的相关规定，在等待期内合理确认股权激励费用。上市公司在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），应当作为加速行权处理，即视同剩余等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。

　　 （三）正确处理并充分披露会计估计变更及其影响
　　上市公司应当审慎进行会计估计，变更会计估计应当具有充分的依据。上市公司应当严格按照会计准则及有关监管规定的要求，确定会计估计变更的适用时点，并在财务报表附注中充分披露会计估计变更的原因、开始适用时点及其影响金额。除非有确凿证据表明导致会计估计变更的情况在决议日前已经存在，会计估计变更应当自董事会等相关机构正式批准后生效，上市公司不得追溯适用会计估计变更。

　 （四）结合实际情况有针对性地披露会计政策
　　上市公司应当制定与实际生产经营特点相适应的具体会计政策，不得以会计准则的原则性规定代替具体会计政策。上市公司披露的会计政策应当体现业务特点，有助于投资者的理解和使用。其中，收入确认的会计政策应当披露具体的收入确认时点，同类业务采用不同经营模式在不同时点确认收入的，应当分别披露。上市公司应当关注同行业上市公司采用的会计政策，同类业务采用的会计政策与同行业其他上市公司存在显著差别的，应当披露具体原因。

　 （五）根据实质重于形式原则做出专业判断的，应当进行充分的信息披露
　　上市公司应当根据会计准则的基本原则，结合业务的经济实质确定相关的会计处理，同时充分披露相关专业判断的理由及依据。上市公司在进行专业判断时，应当特别关注委托经营和受托经营情况下是否具有控制权、债权与股权的区分、风险实质性转移与形式上追溯权的关系等领域。上市公司还应当遵循会计准则的基本原则，合理列报资产和负债，准确划分流动性与非流动性项目。

　　二、严格遵守审计准则和监管要求，提高审计执业质量

　　注册会计师在执行年报审计工作中，除重点关注前述会计准则执行问题外，还应当按照以下要求，切实做好审计工作，提高执业质量。

　　（一）贯彻风险导向审计理念，关注《会计监管风险提示》提示的风险领域

　　近期，中国证监会发布了《会计监管风险提示》（1－4号），会计师事务所应当在遵守《中国注册会计师执业准则》的基础上，严格贯彻风险导向的审计理念，切实关注《会计监管风险提示》的相关内容，按照监管要求，完善质量控制制度和技术标准，执行充分必要的审计程序，提高年报审计执业质量。

　　（二）加强职业道德建设，提高审计独立性

　　会计师事务所应当按照《中国注册会计师职业道德守则》的要求，建立健全对员工及其直系亲属的基本身份信息报备、投资信息登记、独立性审查和违规行为处理的独立性管理制度，强化独立性监控，并在2012年年报审计工作结束后组织一次对全体员工及其直系亲属买卖股票情况的自查工作，并将自查报告于2013年5月31日前通过中国证监会网站“会计师事务所及资产评估机构监管系统”报送中国证监会会计部，报告至少应当包括以下内容：会计师事务所的职业道德政策和程序、员工买卖股票情况、自查发现的问题、违规行为处理及下一步整改措施等。

　　（三）采取有效措施，强化项目质量控制

　　会计师事务所应当选派合适的人员开展项目审计工作，同时加强与项目所在地证监局的联系，在现场审计工作开展前报备项目组成员的名单、执业资格、所在单位（总所或分所）、从业经历、教育背景以及该项目预计的审计时间等信息，并在审计过程中将所发现的上市公司财务欺诈、舞弊等事项及时向所在地证监局报告。同时，会计师事务所还应当加强对分所项目的管理，确保总分所质量标准的统一。对于由分所执行的审计项目，应当对分所的执业质量进行有效控制，并从总所委派项目质量复核人员。会计师事务所出具的非标准意见审计报告应当经过首席合伙人或主任会计师审核。

　 （四）强化重点风险领域审计工作，有效提高审计质量

　　 注册会计师应当通过了解上市公司及其环境以识别和评估重大错报风险，对重点风险领域分配更多的审计资源。

　　 1. 注册会计师应当关注特殊交易形式和创新交易模式的销售收入确认。注册会计师应当考虑上市公司销售收入确认时点的合理性，关注上市公司是否承担回购义务；合理分析盈利模式和交易方式创新对经济实质和收入确认的影响。

　　 2. 注册会计师应当根据风险评估结果和确定的重要性水平，执行必要的资产减值准备测试程序。重点关注以下事项：金融资产、长期股权投资、商誉、长期闲置固定资产、停建在建工程等是否存在减值迹象；新上市公司计提资产减值准备的合理性、“ST公司”计提资产减值准备的完整性；坏账准备计提比例的变更是否有历史数据或同行业数据支持；国家宏观经济政策和行业发展情况对资产期末计价的影响。此外，在资产期末计价中利用专家工作的，注册会计师应当对专家的工作进行评价并作进一步分析判断。

　　 3. 注册会计师应当对函证保持必要的控制，确保函证过程不受被审计单位的影响，包括选定函证对象、确定函证内容、收发函证等。对于异常回函或回函存在差异的，注册会计师应当保持高度的职业怀疑态度，寻找其他支持证据，不得简单依赖上市公司财务资料或管理层的解释。在未收到回函的情况下，注册会计师应当严格实施有效的替代程序。

　　 4. 注册会计师应当从规模和风险角度合理识别上市公司境外子公司是否属于重要组成部分，并确定集团审计项目组应当执行的审计程序。如果由担任集团审计的境内注册会计师直接到境外进行审计，注册会计师应当结合当地的政治、经济及法律等背景，正确处理境内外会计准则的差异；如果由担任集团审计的境内会计师事务所的境外分所或成员所审计，集团审计项目注册会计师应当了解和评价境外注册会计师按照中国审计准则执行的审计程序，并参与境外分所或成员所的审计工作。

　　 5. 注册会计师应当严格遵循《中国注册会计师审计准则第1521号——注册会计师对含有已审计财务报表的文件中的其他信息的责任》的规定，阅读上市公司年报中披露的其他信息，以识别其是否与已审计财务报表存在重大不一致，并作出恰当应对。

　　三、推进内部控制建设，加强内部控制信息披露，进一步规范内部控制审计

　　上市公司应当按照《企业内部控制基本规范》（财会〔2008〕7号）和《企业内部控制配套指引》的要求，建立健全并有效执行内部控制制度，同时按照《关于2012年主板上市公司分类分批实施企业内部控制规范体系的通知》（财会办〔2012〕30号）的规定，披露董事会审议通过的内部控制自我评价报告，以及注册会计师出具的财务报告内部控制审计报告。鼓励其他未纳入实施范围的上市公司披露上述报告。

　　注册会计师应当按照《企业内部控制审计指引》及其实施意见的要求执行与财务报告相关的内部控制审计。会计师事务所应当严格遵守《中国注册会计师职业道德守则》的要求，审慎承接内部控制审计业务，不得与具有网络关系的中介机构同时为同一企业提供内部控制咨询和审计服务。在内部控制审计过程中，注册会计师应当重点关注利用他人工作、信息技术应用控制评估、内部控制缺陷评价等环节的审计程序，审慎出具内部控制审计意见。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中国证监会　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 2012年12月12日