深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
　　基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

[深度解读]

　　通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

　　第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
吉林省人大常委会


吉林省城市绿化管理条例
吉林省人大常委会


（1992年5月10日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 绿化建设
第三章 绿地和树木管理
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市绿化管理，改善城市生态环境，建设优美、清洁、文明的社会主义现代化城市，根据国家法律、法规的有关规定，制定本条例。
第二条 凡在我省城市规划区内的机关、团体、部队、企业、事业单位和个人，都必须遵守本条例。
第三条 本条例所称城市绿化管理是指城市规划区内的绿地和绿地以外的树木、花草的规划、建设、保护和管理。其中城市绿地包括：
（一）公共绿地：供群众游憩观赏的各种公园、动物园、植物园、游园、街心绿地、街道及通过市区段的公路两侧的绿地及其设施等。
（二）专用绿地：机关、团体、部队、企业、事业单位以及居民庭院的绿地。
（三）生产绿地：为园林绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等绿地。
（四）防护绿地：城市中用于隔离、卫生、安全等防护目的的林带和绿地。
第四条 城市绿化管理要贯彻为经济建设、为人民生活服务的方针。实行统筹规划、分级管理、各负其责的原则。
第五条 各级人民政府要把城市绿化建设纳入国民经济和社会发展计划，加强对城市绿化建设、管理和科学研究的领导，提高城市绿化覆盖率和绿化质量。
第六条 各级人民政府要加强城市绿化的科学普及和宣传教育工作。
绿化城市，人人有责。居民要履行绿化义务，积极植树、种草、栽花。所有单位都要搞好本单位的环境绿化，积极参加城市绿化活动。
任何单位和个人都必须爱护和维护绿化成果和绿化设施，并有权对违反本条例的行为进行检举或控告。
第七条 省城市建设行政管理部门主管全省城市绿化工作。
县级以上人民政府城市建设行政管理部门主管本行政区域内城市绿化工作，其所属的园林管理机构负责城市绿化管理的具体实施工作。
各级城市建设行政管理部门在城市绿化管理方面的主要职责：
（一）执行有关城市绿化管理方面的法律、法规、规章和有关方针、政策；
（二）负责编制城市绿化规划，制定本地区年度绿化计划；
（三）负责指导、督促、检查城市绿化工作；
（四）负责城市绿化先进单位资格审核工作；
（五）查处违反城市绿化管理方面法律、法规、规章的行为。
第八条 各级人民政府及其有关部门对在城市绿化工作中有突出贡献的单位和个人，要给予表彰或奖励。

第二章 绿化建设
第九条 城市绿化建设应以栽培植物为主，实行乔木和灌木、常绿树和落叶树、树木和花草相结合；平面和垂直绿化相结合。园林建筑小品及其它设施应布局合理、建设适度。
第十条 城市建设行政管理部门要根据当地实际情况编制城市绿化规划。城市绿化规划要纳入城市总体规划和详细规划。
第十一条 机关、团体、部队和企业、事业单位，要加强本单位的绿化建设。具有专用绿地的单位，应当制定本单位的绿化规划，其中有专用绿地500平方米以上的单位，绿化规划要报当地园林管理机构备案。
单位和个人要利用本单位或个人的庭院的空地和零星土地植树、种草、栽花，提倡利用空间发展垂直绿化。
第十二条 城市建设必须按本条例规定进行绿化建设。新建生活区的绿化用地，应不低于总用地面积的百分之三十；旧城改造区的绿化用地，应不低于总改造面积的百分之二十五；经批准的零星插建单体建筑的绿化用地，应不低于总用地面积的百分之三十。新建生活区、旧城改造区内
的居民住宅区，必须按规划建立供居民游憩的公共绿地。绿化用地面积因特殊原因达不到标准，必须报经县级以上人民政府批准，并按所缺绿化用地面积，交纳易地建设城市绿地资金。其标准由县以上人民政府规定。
城市规划部门在编制小区建设规划时，应按前款规定确定绿化位置和绿化面积。
第十三条 城市绿化工程的设计，应当委托持有相应资格证书的设计单位承担。新建生产区、旧城改造区以及其它大中型建筑的绿化工程设计，必须与建设主体工程同时设计。有关部门审查建筑设计方案时，其中绿化工程设计必须征得同级园林管理机构的同意。
第十四条 建设工程中的绿化工程，必须按批准的绿化工程设计方案施工，绿化工程必须在主体工程竣工后第二年度绿化季节结束前完成。竣工后，申请园林管理机构验收。
第十五条 新建生活区、旧城改造区和零星插建单体建筑绿化所需资金，由建设单位承担。
绿化资金列入建设的总预算，并按照建筑面积提取。其提取标准由省人民政府制定。
第十六条 有植树义务的单位和个人，必须按照规定完成城市植树任务。
第十七条 城市园林苗圃、花圃、草圃用地总面积不得少于建成区面积的百分之三。
苗木培育要以乡土优良树种为主。
第十八条 园林管理机构应当开展园林植物育种、引种驯化工作，丰富城市绿化植物材料。

第三章 绿地和树木管理
第十九条 园林管理机构和其他城市绿化管护单位要加强树木花草的保护工作，防治病虫害，提高成活率、保存率。
第二十条 城市绿地和树木，按下列分工进行管理：
（一）公园、植物园、动物园、游园、街心绿地、街道两侧绿地和树木，由园林管理机构负责管理；
（二）城市内铁路、市郊公路两侧和河渠两岸的绿地和树木，由各主管部门负责管理；
（三）机关、团体、部队、企业、事业单位（包括生活区）的专用绿地和树木，由有关单位自行管理；
（四）小巷绿地以及街道办事处建设的小型游园，由街道办事处负责管理。
新建生活区、旧城改造区绿地和树木的管理办法，由县以上人民政府制定。
第二十一条 城市公共绿地、生产绿地和城市规划中预留公共绿地，任何单位和个人不得占用或改作他用。但本条第二款规定的除外。
因国家建设铁路、公路、机场及军事设施需要，必须使用公共绿地、生产绿地、城市规划中预留公共绿地的，须按国家有关规定批准后方可施工，并须补偿同等面积、同等质量的土地和重新建设的费用。
第二十二条 因特殊工程需要临时使用公共绿地、生产绿地、防护绿地的，施工前，必须按照规定程序报城市建设行政管理部门批准，使用单位和个人必须与当地城市建设行政管理部门签订使用、修复绿地协议，并按工程所造成的损失给予补偿。
建设单位在工程竣工后，应按使用、修复绿地协议的要求修复绿地，并申请园林管理机构验收。
第二十三条 禁止下列损害城市绿地、树木和绿化设施的行为：
（一）在城市绿地上挖坑、采石、取土；
（二）在城市绿地上堆放物料、沙石，倾倒废弃物，停放车辆；
（三）在城市道路两侧绿地内设置摊点等；
（四）在公共绿地、生产绿地内放养禽、畜；
（五）在树木和绿化设施上拴牲畜、搭挂或晾晒物品；
（六）攀折树木、采摘花草、践踏草坪；
（七）其他。
第二十四条 凡园内有从事商业、服务业等经营活动的公园、动物园、植物园、游园等，必须编制经营活动布点规划，并报上级园林管理机构批准。进入公园、动物园、植物园、游园从事经营活动的，必须经园林管理机构按照布点规划批准后，方可办理有关批准手续。在园内经营，必
须服从园林管理机构的有关管理。
第二十五条 任何单位和个人不得擅自砍伐和移栽城市树木。确需砍伐移栽的，必须按市、县人民政府规定的审批程序进行审批。砍伐成龄树二百棵以上的，须经省人民政府审批。但本条例第二十六条第二款和第二十八条规定的除外。
砍伐树木者应按规定在园林管理机构指定地点进行补栽。
砍伐不属于自己所有的树木，砍伐者须按规定给予树木所有者补偿。
第二十六条 因建设施工确需修剪城市树木时，须经城市建设行政管理部门审批，并按规定给予补偿。因维护电力、通讯、电车线路，确需修剪树木时，按当地县以上人民政府规定执行；没有规定的，由线路管护单位与城市建设行政管理部门协商解决或由当地县以上人民政府决定。
因不可抗力致使树木倾斜危及管线安全时，管线管理单位可以先行修剪、扶正或者砍伐树木，但应及时报告城市建设行政管理部门。
第二十七条 禁止损伤和砍伐古树名木，禁止擅自采摘古树名木果实、种子。因特殊原因需要砍伐古树名木的，必须报县以上人民政府批准。
城市中的古树名木，为国家所有，由园林管理机构建档、造册、设置标志，实行重点保护、统一管理。城市中生长于公共场所的古树名木，由园林管理机构负责管理；散生于各单位范围内或私人庭院的古树名木，由该单位或居民负责养护，园林管理机构进行技术指导和监督。
第二十八条 有下列情形之一的树木，必须及时砍伐、更新。树木属单位和个人所有的，树木所有者应及时报告园林管理机构，并根据园林管理机构的要求进行砍伐、更新。
（一）树龄已达到更新期或自然枯死的；
（二）有严重病虫害无法挽救的；
（三）严重枯朽或倾斜，妨碍交通或危及人身、建筑物以及其它设施安全的；
（四）因其他自然原因需要砍伐或更新的。
第二十九条 机关、团体、部队、企业、事业单位以及个体经营单位，要按城市建设行政管理部门规定的范围，对门前人行道上的树木、花草进行养护。因管理不善，造成树木、花草死亡的，管护者应负责补栽。
第三十条 引进种苗必须进行检疫，不符合检疫标准的种苗不得引进。珍稀和濒临灭绝的苗木及其种子资源的交换、引进，须按国家有关规定办理。

第四章 法律责任
第三十一条 对违反本条例第十二条规定，建设单位未按规定和批准的绿化用地面积标准进行绿化建设的，按所缺绿地面积责令限期补建；逾期不补建的，按所缺绿地面积收取五倍易地建设绿地资金。
第三十二条 对违反本条例第十四条规定，未按批准的绿化工程设计方案进行绿化建设的或绿化工程经验收不合格的，责令限期补建或重建；拒不补建、重建的，收取重建、补建所需费用两倍绿化资金。
第三十三条 对违反本条例第十六条规定，未完成植树任务的，给予批评教育，责令限期补栽；逾期不补栽的，除按有关规定收取补栽费用外，并按省人民政府的规定予以罚款。
第三十四条 对违反本条例第二十一条第一款规定，占用绿地或改变绿地用途的，责令限期退还和恢复绿地，并按占用、改用绿地面积加倍收取绿地建设费，对主要责任者和批准者有关部门应当给予行政处分；逾期不执行的，可视其情节，按省人民政府有关规定予以罚款，直至拆除建
筑物。
第三十五条 对违反本条例第二十二条规定，未经批准擅自临时使用绿地的，责令其补办手续和补偿损失，对情节严重的，可并处造成损失金额百分之三十的罚款。
第三十六条 对违反本条例第二十三条规定之一的，视其情节处以十元至一百元罚款；造成损失的，责令其赔偿损失或恢复原状。
第三十七条 对违反本条例第二十四条规定，园林管理机构没有编制经营布点规划或不按照规划审批的，由上级行政主管部门视其情节对主要负责人给予行政处分；对未经批准进入园内从事经营活动的，由园林管理机构责令其立即停止经营活动。
第三十八条 对违反本条例第二十五条第一款规定的，给予通报批评；对符合条件的，责令补办手续，并按砍伐（移栽）树木总价值二倍处以罚款；对不符合条件的，按砍伐（移栽）树木总价值十倍处以罚款；对违反有关规定擅自批准的，由其上级行政主管部门给主要负责人行政处分
。
第三十九条 对违反本条例第二十六条规定，擅自修剪树木的，按照省人民政府有关规定进行处罚。
第四十条 对违反本条例第二十七条第一款规定，擅自砍伐古树名木的，视其情节处以一万元以上三万元以下罚款；对损伤古树名木的，视其情节处以五百元以下罚款；对擅自采摘古树名木果实、种子的，视其情节处以一百元以下罚款。
第四十一条 对违反本条例第三十条规定的，按国家和省有关规定进行处罚。
第四十二条 本条例规定的行政处罚，由城市建设行政管理部门或经授权的园林管理机构执行。法律、法规另有规定的除外。
对本条例第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条规定的易地建设绿地资金、绿化资金及其他各项费用，由城市建设行政管理部门或其指定的园林管理机构收取。但必须专款专用，不得挪作他用。
罚款、没收的收入除国家另有规定外，全部上缴同级财政。
第四十三条 当事人对行政处罚不服的，可自接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以自接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或不起诉又不履行处罚决定的
，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十四条 城市绿化管理人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第四十五条 本条例所称古树名木是指百年以上树龄的树木，稀有、珍贵树木，具有历史价值或者重要纪念意义的树木。
第四十六条 本条例自公布之日起施行。省内过去有关规定与本条例相抵触的，按本条例执行。



1992年5月10日