四川省成都市人民政府 成都市房产管理局


成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则


关于印发《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》的通知

各区（市）县房管局（办、所）、有关房地产估价机构、各房屋拆迁单位：
根据市人民政府发布的《成都市城市屋拆迁补偿评估管理暂行规定》（成府发［ 2001］ 243号），现将我局制定的《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》印发你们，请遵照执行。

成都市房产管理局
二 00一年十二月二十六日


第一章 总则
第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。
第三条 拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）。
第四条 拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。
第五条 采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。
第六条 拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过 10日。
第七条 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。
第八条 拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。
第二章 估价方法
第九条 住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。
第十条 营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。
第十一条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。
第十二条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。
第十三条 委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。
第十四条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过 12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的 3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过 30％。
第十五条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取 5年期国债利率。住房的风险调整值不超过 3％，非住宅的风险调整值不超过 5％。
第十六条 采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：
（一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等）：生产用房 50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房 60年；
（二）砖混结构一等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年；
（三）砖混结构二等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年；
（四）砖木结构一等：生产用房 30年；受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（五）砖木结构二等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（六）砖木结构三等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（七）简易结构： 10年。
各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：
（一）钢筋混凝土结构： 0；
（二）砖混结构一等： 2％
（三）砖混结构二等： 2％；
（四）砖木结构一等： 6％；
（五）砖木结构二等： 4％；
（六）砖木结构三等： 3％；
（七）简易结构： 0。
第三章 分类估价
第十七条 分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。
第十八条 分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起 3日内向房屋拆迁管理部门备案。
第十九条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证；
（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。
第二十条 分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混（混合）结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。
第二十一条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。
第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在 10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于 1；户数在 10户以上 50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于 2；户数在 50户以上的，样本点的选取数不少于 3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于 10％。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。
第二十三条 分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。
第四章 分户估价
第二十四条 分户估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素，结合该户（或处）被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素，评估出该房屋的房地产价格。
第二十五条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。
第二十六条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的，以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。
第二十七条 分户估价，应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。
第二十八条 分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证；
（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。已作分类估价的，应当提供分类估价报告。
第二十九条 分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元。
第五章 估价报告
第三十条 分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足 50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
第三十一条 表格式估价结果报告，纸张大小应采用 A4纸张规格。具体的格式要求如下：
城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告
估价机构：估价报告编号：估价目的：城市房屋拆迁补偿估价
估价委托方 权属证书编号 被拆迁房屋座落 被拆迁房屋用途
建筑面积 附属设施设备 建筑结构 楼房或平房
土地因素 房地单位价格 房地总价格 备注
（一）上述估价结果的限定条件：（1）被拆迁房屋的权属状况：（2）被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等。（3）城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义；（4）其他条件：应满足本报告规定的全部假设和限定条件。（5）估价时点及报告有效期：
（二）其他需要说明的事项：
（三）估价机构和估价人员：×××房地产评估公司（盖章）房地产估价师×××（签字）证书编号：房地产估价师×××（签字）证书编号：××××年××月××日
第三十二条 分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的 3日内向拆迁主管部门备案。
第六章 职业道德
第三十三条 估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。
第三十四条 估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。
第三十五条 估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告。拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。
第三十六条 估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。
第三十七条 估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。
第三十八条 估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。
第七章 附则
第三十九条 本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
第四十条 安置房屋的价格评估适用本规则。
第四十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，仅评估其建筑物净残值。
第四十二条 本规则由成都市房产管理局负责解释。
第四十三条 本规则自公布之日起施行。

国务院办公厅


国务院办公厅转发人事部财政部关于2003年7月1日调整机关事业单位工作人员工资标准和增加离退休人员离退休费三个实施方案的通知

国办发〔2003〕93号


各省、 自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国务院决定，从2003年7月1日起，调整机关事业单位工作人员工资标准、增加机关事业单位离退休人员离退休费。人事部、财政部拟定的《关于调整机关工作人员工资标准的实施方案》、《关于调整事业单位工作人员工资标准的实施方案》、《关于增加机关事业单位离退休人员离退休费的实施方案》已经国务院批准，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二○○三年十一月十七日

关于调整机关工作人员工资标准的实施方案
人事部 财政部
(二OO三年十一月十三日)

根据国务院关于调整机关事业单位工作人员工资标准的决定，制定本实施方案。
一、调整工资标准办法
从2003年7月1日起，调整机关行政人员职务工资标准。各职务起点工资标准由现行的100元至850元分别提高到130元至1150元，其他各职务工资档次标准相应提高(调整后的工资标准见附表一)。
在调整机关行政人员工资标准的同时，适当调整机关工人的岗位工资标准(调整后的工资标准见附表二)。机关工人的奖金部分按照其在工资构成中的比例相应提高。
二、其他有关政策问题
(一)适当提高机关新录用人员试用期的工资待遇。提高后的试用期工资待遇标准为：初中毕业生每月425元；高中、中专毕业生每月446元；大学专科毕业生每月474元；大学本科毕业生每月499元；获得双学士学位的大学本科毕业生(含学制为六年以上的大学本科毕业生)、研究生班毕业和未获得硕士学位的研究生每月530元；获得硕士学位的研究生每月570元；获得博士学位的研究生每月635元。
(二)机关新参加工作工人的学徒期、熟练期工资待遇和机关临时人员的工资待遇如何调整，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
三、经费来源
此次调整机关工作人员工资标准所需财政资金，中西部地区全部由中央财政负担；北京、上海、天津、江苏、浙江、福建、广东7省(直辖市)自行负担；辽宁、山东2省中的沈阳、大连、济南、青岛4市自行负担，其他地方由中央财政负担40％。
地方增加年终奖金所需经费由地方自行负担。
四、组织领导 
党中央、国务院各部门和全国人大、全国政协、最高人民法院、最高人民检察院以及民主党派、人民团体机关、在京有关单位调整机关工作人员工资标准的工作，由人事部负责协调，各部门(单位)具体实施；各地区和中央各部门在京外单位(少数部门除外)，在各省、自治区、直辖市人民政府领导下，由人事部门会同有关部门组织实施。
本实施方案由人事部负责解释。

关于调整事业单位工作人员工资标准的实施方案 
人事部 财政部
(二○○三年十一月十三日)

根据国务院关于调整机关事业单位工作人员工资标准的决定，制定本实施方案。
一、调整工资标准办法
从2003年7月1日起，调整事业单位工作人员工资构成中的固定部分(调整后的工资标准见附表一至十八)。固定部分调整后，活的部分按国家规定的工资构成比例相应提高。
二、其他有关政策问题 
(一)适当提高事业单位新参加工作人员见习期、初期的工资待遇。提高后的见习期工资待遇标准为：初中毕业生每月425元(含见习期津贴、下同)；高中、中专毕业生每月446元；大学专科毕业生每月474元；大学本科毕业生每月499元；获得双学士学位的大学本科毕业生 (含学制为六年以上的大学本科毕业生)、研究生班毕业和未获得硕士学位的研究生每月530元。提高后的初期工资待遇标准为：获得硕士学位伪研究生每月570元；获得博士学位的研究生每月635元。新进入优秀体育运动队的试训运动员，临时体育津贴调整为每人每月380元。
(二)事业单位新参加工作工人的学徒期、熟练期工资待遇和事业单位临时人员的工资待遇如何调整，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
三、经费来源
此次调整事业单位工作人员工资标准所需财政资金，中西部地区全部由中央财政负担；北京、上海、天津、江苏、浙江、福建、广东7省(直辖市)自行负担；辽宁、山东2省中的沈阳、大连、济南、青岛4市自行负担，其他地方由中央财政负担40％。
地方增加年终奖金所需经费由地方自行负担。
四、组织领导
党中央、国务院直属事业单位和党中央、国务院各部门及全国人大、全国政协、最高人民法院、最高人民检察院以及民主党派、人民团体所属在京事业单位调整工作人员工资标准的工作， 由人事部负责协调，各部门(单位)具体实施；地方事业单位和中央各部门所属在京外的事业单位(少数部门除外)调整工作人员工资标准的工作，在各省、自治区、直辖市人民政府领导下，由人事部门会同有关部门组织实施。
本实施方案由人事部负责解释。


关于增加机关事业单位离退休人员
离退休费的实施方案
人事部 财政部
(二OO三年十一月十三日)

根据国务院关于增加机关事业单位离退休人员离退休费的决定，制定本实施方案。
一、增加离退休费的办法
机关事业单位2003年6月30日前已办理离退休手续和已到达离退休年龄的人员(按国家有关规定经组织批准留任的除外)，从2003年7月1日起增加离退休费。具体办法是：
离休人员按照同职务同条件在职人员的增资额增加离休费。每人每月增加数额不足50元的，按50元增加。
退休人员按下列标准增加退休费：行政管理人员，省 (部)级及以上职务165元、厅(局)级120元、处级80元、科级50元、科员及办事员35元；专业技术人员，教授及相当职务115元、副教授及相当职务75元、讲师及相当职务50元、助教(含相当职务)及以下职务35元；工人，高级技师和技师50元、高级工以下(含高级工)及普通工35元。
依照国家规定退职的人员，按每人每月30元增加退职生活费。
二、经费来源
此次增加机关事业单位离退休人员离退休费所需财政资金，中西部地区全部由中央财政负担；北京、上海、天津、江苏、浙江、福建、广东7省(直辖市)自行负担；辽宁、山东2省中的沈阳、大连、济南、青岛4市自行负担，其他地方由中央财政负担40％。
三、组织领导
党中央、国务院各部门和全国人大、全国政协、最高人民法院、最高人民检察院以及民主党派、人民团体机关、所属在京事业单位增加离退休人员离退休费的工作，由人事部负责协调，各部门(单位)具体实施；各地区和中央各部门在京外单位(少数部门除外)，在省、自治区、直辖市人民政府领导下，由人事部门会同有关部门组织实施。
本实施方案由人事部负责解释。