中国证券监督管理委员会公告〔2010〕37号
中国证券监督管理委员会
中国证券监督管理委员会公告
〔2010〕37号
为增强上市公司2010年年度报告的真实性、准确性、完整性和及时性，进一步提高上市公司信息披露质量，维护资本市场的 “三公”原则，各上市公司和相关会计师事务所应严格遵照本公告的要求，切实做好2010年年报编制、披露和审计工作。现就有关事项公告如下：
一、总体要求
上市公司应严格遵守《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号 — 年度报告的内容与格式》（2007年修订）和《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第30号 — 创业板上市公司年度报告的内容与格式》（以下统称《年报准则》）以及《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号 — 财务报告的一般规定》（2010年修订）等信息披露规范要求，做好2010年年报披露工作。
上市公司应按照《企业内部控制基本规范》的要求建立健全与财务报告相关的内部控制制度，严格执行企业会计准则、我会有关规范问答及其他涉及财务报告的规定，编制2010年年度财务报表，真实、公允地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量。
会计师事务所及注册会计师在上市公司年报审计过程中，应当严格执行《中国注册会计师执业准则》的规定，加强内部质量控制，进一步强化风险导向审计理念，对经审计的上市公司年报披露的财务报告信息质量提供合理保证。
二、建立健全内部控制制度，切实提高规范运作水平，确保信息披露质量
（一）健全并有效执行内部控制制度，提高信息披露质量
上市公司董事会对公司内部控制的建立健全和有效运行负全面责任。上市公司应当按照《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》的相关要求建立健全内部控制体系，做好内部控制的自我评价报告，提高公司风险防范能力和规范运作水平。
上市公司应在年报“公司治理结构”部分披露公司财务报告内部控制制度的建立和运行情况。上市公司应披露建立财务报告内部控制的依据，本年内发现的财务报告内部控制重大缺陷的具体情况，包括缺陷发生的时间、对缺陷的具体描述、缺陷对财务报告的潜在影响，已实施或拟实施的整改措施、整改时间表、整改责任人及整改效果。鼓励上市公司披露董事会出具的内部控制自我评价报告和注册会计师出具的财务报告内部控制审计报告。
上市公司应在年报“董事会报告”部分披露董事会对于内部控制责任的声明。聘请注册会计师对财务报告内部控制进行审计的公司，如果注册会计师出具的审计报告与公司的自我评价意见不一致的，公司应解释原因。境内外同时上市的公司，为确保2011年顺利实施《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》，应在年报“董事会报告”部分披露建立健全内部控制体系的工作计划和实施方案。
出具内部控制自我评价报告的上市公司，应在年报“监事会报告”部分说明监事会已经审阅了内部控制自我评价报告，以及对董事会自我评价报告是否有异议。
（二）解决同业竞争，减少关联交易，增强上市公司独立性
上市公司应在年报“公司治理结构”部分披露是否因部分改制等原因存在同业竞争和关联交易问题，如存在，应披露相应的解决措施、工作进度及后续工作计划。
上市公司应积极通过并购重组、定向增发等多种方式实现整体上市，从根本上解决由于部分改制上市等事项遗留的关联交易和同业竞争问题，增强上市公司的独立性，推动行业整合和产业升级。确实不能减少的关联交易，上市公司应严格履行相关决策程序和信息披露义务，明确独立董事事前审查义务以及事后责任追究机制，提高关联交易运作的规范性。
（三）加强规范关联方资金往来，严禁违规占用资金行为
上市公司应在年报“重大事项”部分如实披露关联交易及关联债务往来情况，明确披露关联交易的定价原则和依据。存在控股股东及其他关联方非经营性资金占用情况的，如报告期内发生新增资金占用，应详细披露资金占用的原因和责任人，如报告期内未完成清欠工作，应披露未完成清欠工作的具体原因、董事会提出的责任追究方案、已采取的清欠措施、预计完成清欠的时间等。
上市公司应加强资金风险管理，完善重大资金往来的控制制度及尽责问责机制，规范关联方资金往来，明确关联方经营性资金往来的结算期限，防止控股股东及其他关联方通过违规资金占用侵占上市公司利益。禁止以“期间占用、期末偿还”或“小金额、多批次”等占用形式规避内部决策程序的行为，坚决杜绝通过关联方非关联化方式隐匿实际占用方的恶意违规行为。上市公司如根据公司制度将资金存放在集团财务公司的，应建立健全资金安全保障措施，严格执行相关决策程序，做好相关信息的披露。
（四）严格执行内幕信息知情人管理制度，禁止内幕交易
上市公司应加大信息保密措施，防止信息外泄，维护信息披露的公平原则，降低引发内幕交易的风险。上市公司应进一步健全信息披露事务管理制度，规范重大信息的内部流转程序，强化敏感信息内部排查、归集、传递、披露机制，落实信息披露的归口管理责任，制定涉及股东和实际控制人的信息问询、管理、披露制度，防范股东和实际控制人在影响公司股价重大敏感事项发生前买卖公司股份的行为。
上市公司应在年报“董事会报告”部分披露内幕信息知情人管理制度的执行情况，本年度公司自查内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况，以及监管部门的查处和整改情况。
（五）面临暂停上市和终止上市风险的公司做好风险防范工作，充分披露暂停上市和退市风险，维护社会稳定
年报披露后面临暂停上市和终止上市风险的公司，应当在年报“重大事项”部分充分披露导致暂停上市或终止上市的原因以及公司采取的消除暂停上市或终止上市情形的措施。面临终止上市风险的公司，应同时披露终止上市后投资者关系管理工作的详细安排和计划，维护社会稳定。
（六）深化公司治理专项活动，促进“三会”有效制衡
上市公司应巩固近年来公司治理专项活动的成果，进一步强化规范运作意识，充分发挥董事会、监事会和股东大会在治理机制中的作用。新上市公司应尽快完善公司治理结构，制定年报重大差错责任追究制度等相关制度。
上市公司应当按照《年报准则》的要求披露公司治理情况，在年报“公司治理结构”部分披露是否存在尚未解决的治理问题，如存在，应披露整改计划及整改进度。
（七）增强社会责任感，依法披露环境信息
上市公司作为资源利用、节能减排的重要主体，应增强社会责任感，认真执行国家有关环境管理制度的各项规定，积极履行保护环境的社会责任，同时应加大环境信息公开力度，满足广大投资人的环境知情权。
列入环保部门公布的污染严重企业名单的上市公司及其子公司应按照《清洁生产促进法》、《环境信息公开办法（试行）》的相关规定在年报“重大事项”部分披露主要污染物的排放情况、企业环保设施的建设和运行情况、环境污染事故应急预案、环保达标情况、同行业环保参数比较、环保问题及整改等环保信息。同时，鼓励其他上市公司对环境信息进行自愿披露，主动承担社会环境责任。
（八）提高电子化信息披露质量，务必使用正版软件
上市公司董事会在保证年报信息披露内容真实、准确、完整的同时，还应在披露年报过程中选用正版软件并在证券交易所 电子化信息披露填报系统（XBRL）中认真填报，确保所填报的信息及时、准确和完整，与公开披露的信息保持一致。
上市公司若涉及盗版软件的诉讼事项应按规定履行信息披露义务，在年报“重大事项”中如实披露该事项的基本情况、涉及金额、及预计负债等信息。
（九）创业板上市公司应充分披露其核心价值、风险、高管减持及募集资金使用情况
创业板公司应如实披露核心竞争能力及其重要变化和对公司的影响、研发支出情况、无形资产的变化情况及产生变化的主要影响因素；充分揭示公司风险，全面披露可能对公司未来发展战略和经营目标产生不利影响的各种风险因素、核心技术团队或关键技术人员变动情况，并强化退市风险的警示；强化披露高管持股数量、禁售期限及其减持情况；充分披露公司持有的金融资产情况以及超募资金的使用情况。
三、把握会计准则和信息披露规定的实质，确保重要性交易或事项的处理符合准则规定
（一）合理区分会计估计变更和会计差错更正
会计估计是企业对结果不确定的交易或者事项以历史积累的和最近可利用的信息为基础所作的判断。会计估计所涉及的交易和事项均有内在的不确定性，进行会计估计的过程是一种集主、客观因素于一体的综合判断过程。因此，不能简单以对或错来评价会计估计，而应评价会计估计确定过程及其依据的合理性。上市公司在年报编制过程中，应合理区分会计估计变更和会计差错更正，并按照会计准则规定进行有关处理，不得利用会计估计变更和差错更正在不同会计期间操纵利润。对于会计估计变更，应自会计估计变更日起采用未来适用法进行会计处理。
（二）关注关联方之间特殊交易的经济实质，合理确认权益性交易的经济利益流入
公司应区分股东的出资行为与基于正常商业目的进行的市场化交易的界限。对于来自于控股股东、控股股东控制的其他关联方等向公司进行直接或间接的捐赠行为（包括直接或间接捐赠现金或实物资产、直接豁免、代为清偿债务等），交易的经济实质表明是基于上市公司与捐赠人之间的特定关系，控股股东、控股股东控制的其他关联方等向上市公司资本投入性质的，公司应当将该交易作为权益性交易。
（三）恰当运用会计专业判断，有关判断应提供足够的证据支持
公司应当遵循谨慎性原则，严格按照企业会计准则的规定，恰当实施会计专业判断。在减值迹象的判断、预计负债的计提、控制权的认定、公允价值的确定等方面，公司应充分关注会计人员专业判断依据的可靠性、判断过程的合理性和判断结论的适当性。公司应审慎对待专业判断过程中涉及的重大会计估计，并在年报中对相关会计估计做出充分披露。
（四）按会计准则要求对特定金融资产进行分类和后续计量
公司应按照企业会计准则对金融资产的定义，结合公司管理层对金融资产的持有意图、金融工具的特点等对金融资产进行分类。其中，持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产，同时应有活跃的市场，可以取得其市场价格。
对于已贴现应收票据等金融资产应以风险和报酬的转移作为终止确认的主要依据，公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，应当终止确认金融资产。
（五）按规定进行商誉减值测试，充分披露商誉减值信息
企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试，减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行，资产组或资产组组合发生减值的，首先冲减商誉的账面价值。公司应按相关规定进行商誉减值会计处理并披露减值测试情况，特别关注商誉可收回金额确定的合理性。
公司应在附注中充分披露对商誉进行减值测试的情况，包括可收回金额的确定过程、使用的折现率等参数选择及其依据等。
（六）正确理解其他综合收益项目，恰当列报其他综合收益信息
公司应按照企业会计准则的相关规定正确理解和列报其他综合收益项目。根据企业会计准则的相关规定，“其他综合收益”项目用来反映企业根据会计准则规定与所有者之间的交易无关、未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额，也就是企业非日常经营活动所形成或发生且不计入当期损益的、会导致所有者权益变动但与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出，并不简单等同于资本公积的变动。公司在编制年报时，应对本公司各类交易事项及其会计处理进行分析，正确列报其他综合收益。
（七）结合企业自身实际情况，有针对性地披露会计政策和会计估计
公司在年报中应披露按照会计准则规定所采用的主要会计政策和会计估计，帮助投资者了解企业的生产经营特点及会计政策选择的适当性。公司在进行会计政策披露时不应简单照搬准则规定，而应将有关政策结合公司生产特点的具体情况予以披露，如收入的确认时点、内部研究开发支出的资本化时点等。
四、加强管理，强化以风险导向为基础的年报审计工作
（一）注重职业道德建设，杜绝内幕交易
会计师事务所应当加强职业道德建设和独立性管理，做好注册会计师定期轮换工作。在上市公司审计业务开展前，应组织项目参与人员进行专门的职业道德教育，确保项目组的独立性。
会计师事务所应建立业务人员持有股票的登记备案制度。执行上市公司审计业务的人员及其主要近亲属拥有上市公司股票，必须如实报告，并记录在案，坚决杜绝利用公司内幕信息买卖公司股票，坚决杜绝在《证券法》第四十五条规定的期间买卖公司股票的行为。
（二）完善业务承接核准流程，做好审计风险控制
会计师事务所应当完善有关业务首次承接或续约方面的核准程序以及风险评价等相关制度。会计师事务所在对客户进行风险评价并确定是否承接或续约时，应充分考虑客户的行业风险、经营风险和舞弊风险，以及本所是否具备履约能力。会计师事务所不得以压低价格等不正当方式承揽业务。
（三）周密部署，做好计划审计工作
会计师事务所应当对2010年年报审计进行周密部署，认真做好计划审计工作。会计师事务所制定审计计划时，应对初步业务活动结果进行评估，在此基础上，全面分析影响审计业务的重要因素，确定审计工作方向。会计师事务所在委派项目组关键管理人员时，应充分考虑其专业胜任能力、独立性以及时间安排，确保其有足够的能力和时间对项目组成员进行指导、监督和复核。
（四）谨慎执业，做好风险领域审计
会计师事务所应严格贯彻风险导向审计理念，谨慎执业。会计师事务所应充分了解被审计单位及其环境，识别和评估重大错报风险，对重大风险领域确定总体应对措施并设计和实施进一步审计程序。
会计师事务所在年报审计过程中，应重点关注公允价值、交叉持股、资产减值、关联交易、权益性交易等重点领域，履行充分的审计程序，获取足够的审计证据，以确保相关财务报表列报的准确性。在实施重要财务报表项目的实质性审计程序时，应严格按照准则要求，正确运用存货监盘、函证、审计抽样、分析程序等审计方法。
（五）加强复核，做好业务质量监督与控制
会计师事务所应加强项目质量控制工作，健全和完善复核制度，并采取措施保证复核人员按照《会计师事务所质量控制准则第5101号 — 业务质量控制》和内部业务质量控制的要求有效履行复核职责。会计师事务所应当选派具有胜任能力的人员从事项目质量控制复核工作，项目质量控制复核人应独立、客观、充分、全过程地跟踪审计项目。
（六）优化治理，做好总分所一体化管理
会计师事务所应根据《会计师事务所分所管理暂行办法》的规定，加强总分所的一体化管理。总所应从人员、财务、业务、技术标准和信息等方面强化管理，真正做到实质性统一。上市公司年报审计业务必须由总所统一承接，统一委派项目组成员和质量控制复核人，统一质量技术标准，统一出具报告。
中国证监会将在2011年开展的对会计师事务所的现场检查中，结合2010年年报分析结果，重点检查会计师事务所年报重大风险领域的审计执行情况、从业人员的独立性以及低价竞争可能引致的审计质量问题，一旦发现违法违规行为，将依法追究会计师事务所及相关注册会计师的责任。
会计师事务所应在被审计单位年度报告披露后，及时向证监局提交重点关注问题的审计情况总结、管理建议书等。会计师事务所发现上市公司涉嫌舞弊或其他违法违规问题的，要以“致监管当局函”及时向证监局报告。
中国证券监督管理委员会
二○一○年十二月三十一日
徐州市城市房屋拆迁管理条例
江苏省徐州市人民政府
徐州市城市房屋拆迁管理条例
徐州市人民政府令
第78号
《徐州市城市房屋拆迁管理办法》已经2002年4月12日市政府第96次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年6月1日起施行。
市长 潘永和
2002年4月28日
第一章 总则
第一条 为加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下称国务院《条例》），结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，适应城镇住房制度改革，有利于旧城改造和改善生态环境，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市建设行政主管部门是徐州市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁行政管理部门。市城市房屋拆迁管理办公室受市城市房屋拆迁管理部门的委托，具体负责房屋拆迁监督管理工作。
县（市）、贾汪区人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
土地、房产、价格、规划等有关部门依照各自法定职责，协助做好与房屋拆迁相关的管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位应当向房屋拆迁管理部门提出申请，领取城市房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。
第七条 申请房屋拆迁许可证应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件及资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证、规划定点通知书和规划定点图；
（三）建设用地拆迁通知书和收回国有土地使用权通告；
（四）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；
（五）拆迁费用测算报告和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
（六）其他必需的文件、资料。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合办理条件的，应当给予书面答复。
拆迁人应当按照价格部门核定的标准缴纳拆迁管理费。
第八条 房屋拆迁许可证核发的同时，房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
房屋拆迁期限一般为6个月，需要延长期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。延长期限不得超过6个月。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
拆迁人自行拆迁的，必须经房屋拆迁管理部门批准，拆迁实施人员应当取得房屋拆迁管理部门发放的《拆迁上岗证》，方可实施拆迁。
拆迁人委托拆迁的，被委托的单位应当是已经取得房屋拆迁资格证书的单位。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当发布调查、评估公告，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。延长拆迁的期限，由房屋拆迁管理部门通知有关部门。
第十二条 拆迁人应当与被拆迁人按照本办法的规定订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
实行货币补偿的，协议应当约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限违约责任以及当事人认为需要约定的其他条款；实行产权调换的，双方还应当就安置房屋位置、面积、差价结算、原房屋承租人安置等订立协议。
拆迁补偿安置协议应当在签订后15日内由拆迁人或者被委托拆迁单位报房屋拆迁管理部门备案。
房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，由房产管理部门与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，经公证机关公证。
第十三条 拆迁补偿安置协议订立后，发生拆迁补偿安置争议的，由拆迁双方当事人协商解决，协商不成的，双方当事人可以依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十四条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十五条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由当地人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。
第十六条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、外国驻华使（领）馆等房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十七条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当订立转让协议，并经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十八条 拆迁补偿安置资金应当采用储备方式，全额存入金融机构，且全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、存储拆迁补偿安置资金的金融机构三方签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。
金融机构应当配合房屋拆迁管理部门做好拆迁补偿安置资金的监督管理工作。
第十九条 拆迁人应当委托具备房屋拆除资格的单位实施房屋拆除施工。施工单位应当向房屋拆迁管理部门申请领取拆除施工许可证后方可实施。施工单位应当制订房屋拆除施工方案和安全措施，报当地房屋拆迁管理部门备案。
第二十条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报经房屋拆迁管理部门验收合格后，计划、土地、规划、建设行政主管部门方可核发建设相关批准手续。
拆迁人应当在房屋拆除完毕后15日内到房产、国土部门办理被拆除房屋及土地的权属注销手续。
第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十二条 房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据。被拆迁房屋建筑面积，指房屋所有权证载明的建筑面积。对直管、自管居住房租约中未标明建筑面积的，按有法定资质的房屋面积测绘机构实际测量的建筑面积为依据。
对于房改出售的公有住房，拆迁当事人认为实际建筑面积大于房屋所有权证登记的建筑面积的，可以自行委托本市有法定资质的房屋面积测绘机构认定。对于超出房屋所有权证登记面积的部分，由拆迁人将评估价的80％补偿给被拆迁人、20％补偿给原房改售房单位。
房屋面积测绘机构认定被拆除房屋面积时，应当执行国家测绘标准，符合原设计意图，且单幢建筑分户的建筑面积之和不得超过该幢建筑的总建筑面积。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十六条第三款、第二十八条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 实行货币补偿的，补偿的金额，由房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估规则由政府公布。
第二十五条 拆迁人应当委托有资格的房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估。评估结果应当公示。
拆迁双方当事人对评估结果有争议的，应当在评估结果公示后15日内，持其自行委托的房地产评估机构出具的评估报告，向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门认为需要对拆迁评估结果进行鉴定的，应当委托法定价格鉴定机构鉴定，由法定价格鉴定机构依照政府公布的房屋拆迁评估规则鉴定，鉴定结果作为行政裁决和拆迁补偿的依据。鉴定费用由过失方承担。
房屋拆迁评估机构由房屋拆迁管理部门定期公布。
第二十六条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格，结清产权调换差价。所调换的住宅房屋价格按照价格部门核定的价格或者房地产市场评估价格确定；所调换的非住宅房屋的价格，按照市场价格确定。
产权调换房屋为期房的，具体过渡期限由拆迁当事人在协议中约定，如超过协议约定过渡期限，拆迁人应当按超期过渡的标准支付给被拆迁人临时安置费用。多层住宅的过渡期限最长不得超过18个月，高层住宅的过渡期限最长不得超过30个月。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十七条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十八条 拆迁以协议约定租金的租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十九条 拆迁执行政府规定的租金标准的公有（直管和自管）出租住宅房屋，房屋承租人可以要求购买原房屋产权，也可以要求继续承租。
房屋承租人选择购买原房屋产权的，购买金额为原房屋评估价格的20％，但不低于房产、物价部门当年公布的最低标准。房屋承租人购买后作为被
拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十四条规定给予补偿。
房屋承租人要求继续承租、但被拆迁人要求货币补偿的，应由拆迁人按照房屋承租人购买原房屋产权应当交纳的费用补偿给被拆迁人后，拆迁人对房屋承租人给予安置，安置的标准不得少于原合法使用面积。房屋承租人应当与拆迁人另行签订租赁合同。
第三十条 对被认定为经济特困（享受城市居民最低生活保障），的被拆迁人、公房承租人，拆迁人应当将货币补偿款异地购买成套使用面积不小于34房屋作为安置房。所购房屋超过补偿款购买的面积部分，按照规定订立房屋租赁合同，并按照廉租房标准交纳租金。
房产管理部门应当按照有关规定给予办理共有产权登记。
经济特困的被拆迁人、公房承租人，由民政部门认定。
第三十一条 拆迁划拨土地上的非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆除房屋合法建筑面积的市场评估价扣除国有土地出让金增值部分结算。具体办法由土地部门制定并公布。
拆迁执行政府规定的租金标准出租的非住宅房屋实行货币补偿的，按照评估确定的金额，50％补偿给被拆迁人，50％补偿给房屋承租人。
第三十二条 非住宅房屋是指依法原建、新建、扩建的，其《建设工程规划许可证》（含个人建房领取的《建筑执照》）、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》上载明建筑功能为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。
被拆迁人或房屋承租人将住宅房屋改变为非住宅房屋的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋补偿；1984年1月5日前建造的被拆迁房屋的使用功能，由规划行政主管部门和房产管理部门认定。
第三十三条 拆除未认定为非住宅房屋但符合下列条件的被拆迁房屋，拆迁人除按照住宅房屋补偿外，再给予被拆迁人一次性补助。补助标准为被拆除房屋评估价格的20％；
（一）私房自营：
1.实际作为非住宅房屋使用；
2.有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证；
3.在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。
（二）私房出租经营：
1.有前项私房自营条件中第1、3目情况的；
2.有与《房屋租赁合同》中承租人户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
（三）直管公有住房承租户用作经营：
1.有原直管公房住房租赁证；
2.有经营用房租约；
3.有与原承租户或者其配偶户名一致的有效的工商营业执照和税务登记证。
（四）单位自管房屋自营或者出租经营：
1、实际作为非住宅使用；
2.出租经营的，有经营用房租约；
3.出租经营的，有与租约户名一致的有效工商营业执照和税务登记证；
4.在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。
第三十四条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人对被拆迁人应当给予一次性损失补偿费。补偿标准根据政府公布的房屋拆迁评估规则确定。
第三十五条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。
第三十六条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十七条 实行货币补偿的，被拆迁人应当自行过渡，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人一次性支付三个月的临时安置补助费。
实行产权调换的，拆迁人应当按照规定标准支付给被拆迁人（房屋承租人）临时安置补助费。在拆迁协议规定的过渡期限内，被拆迁人（房屋承租人）自行安排住房过渡的，拆迁人应当按照规定标准支付给临时安置补助费。由拆迁人提供周转房的，拆迁人不再付给临时安置补助费。
由于拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住房过渡的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用。对由拆迁人提供周转房的，从逾期之日起应当支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，应当再加1／2倍支付临时安置补助费，直至交付使用。
被拆除房屋中不能自行拆除的装饰物及附属物，应当由拆迁人按照规定标准结合成新给予适当补偿。
拆迁中的提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费及电话、有线电视、管道煤气等设施迁移费，由拆迁人按照规定标准支付。
第三十八条 拆迁人应当及时为被拆迁人办理房屋所有权证和土地使用权证提供必需的资料。被拆迁人实行产权调换或货币补偿后购买安置房的，契税缴纳按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》执行。
第四章 罚则
第三十九条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十条 拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。
第四十一条 拆迁人违反本办法规定有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长协议约定的拆迁期限的。
第四十二条 接受委托的拆迁实施单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
第四十三条 有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款：
（一）拆迁人抽逃或套取拆迁补偿安置资金的；
（二）拆迁人未经同意将尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的；
（三）拆除施工单位未领取拆除施工许可证实施房屋拆除的。
第四十四条 评估机构未按照政府公布的房屋拆迁评估规则进行评估的，由评估机构资质管理部门依法处罚。
第四十五条 市、县（市）、贾汪区房屋拆迁管理部门违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不按照规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的；
（三）对依法应当查处的违法行为不予查处的。
第五章 附则
第四十六条 市政建设项目拆迁国有和集体企业、各类事业单位、机关、团体的非住宅房屋和集体土地上的房屋的补偿办法，以及棚户区和危旧房改造拆迁补偿办法，由市人民政府另行制定。
市政建设项目是指实施道路、广场、桥梁、城市排水、污水处理、供电、供水、供气、燃气管网设施、广播电视、邮电通讯管线设施、公交场站、防洪设施、环卫设施、人防工程、城市绿化等城市基础设施的项目。
第四十七条 徐州市城市规划区内国有土地上房屋拆迁实施本办法的具体标准和相关规定，以及具体标准的调整，由市房屋拆迁管理部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准后公布施行。
徐州市城市规划区以外的国有土地上实施房屋拆迁的具体标准和相关规定，以及具体标准的调整，由所属县（市）、贾汪区人民政府制定，报市人民政府备案。
第四十八条 集体土地上的非市政建设项目拆迁，将集体土地征为国有土地后，按照本办法执行。
第四十九条 本办法自2002年6月1日起施行。徐州市人民政府2000年4月28日发布的《徐州市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。