甘肃省嘉峪关市人民政府


关于印发《嘉峪关市城市廉租住房保障实施细则》和《嘉峪关市经济适用住房管理实施细则》的通知


嘉政发［2008］76号



市政府各部门，在嘉各单位：
《嘉峪关市城市廉租住房保障实施细则》和《嘉峪关市经济适用住房管理实施细则》已经2008年11月18日市政府第40次常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。


二00八年十二月十五日



嘉峪关市城市廉租住房保障实施细则

第一条 为了促进廉租住房制度建设，切实解决我市最低收入家庭住房困难，根据《甘肃省廉租住房保障实施办法》和《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本市城市最低收入住房困难家庭的廉租住房保障及监督管理适用本实施细则。
城市最低收入住房困难家庭是指享受本市城市居民最低生活保障且人均住房建筑面积在10平方米以下的家庭。
廉租住房是指政府或单位(以下所指大中型企业)在住房领域实施社会保障职能,向城市最低收入住房困难家庭提供的货币补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住房。
第三条 市房地产管理局是本市廉租住房工作的主管部门，负责本市廉租住房的政策制定、计划安排、资金筹措、房源落实、建设管理、廉租住房对象的认定，以及廉租住房的管理、维修、租金的收取、配租方式的审批和货币补贴的发放等工作。
第四条 市房地产管理局会同有关部门负责制定解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划，明确廉租住房保障工作目标、措施，报政府批准实施，并纳入政府经济社会发展规划和住房建设规划。
发展改革、建设、规划、国土资源、财政、民政、城区工作办、监察、审计、物价、地税及金融管理等部门根据职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第五条 廉租住房保障对象为本市享受城市居民最低生活保障且人均住房建筑面积在10平方米以下的住房困难家庭。应与经济适用住房供应对象衔接，逐步扩大到城市低收入住房困难家庭。
第六条 本市廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。
货币补贴是指政府或单位向符合廉租住房保障条件的申请家庭按规定发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
实物配租是指政府或单位向符合廉租住房保障条件且没有住房的申请家庭提供一套租金低廉且面积适当的普通住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴,增强城市最低收入住房困难家庭承租住房的能力。已有住房但未达到保障面积标准的家庭按面积差额部分进行补贴。
第七条 本市廉租住房实行按户配租。户的计算以公安部门核发的户口簿为依据。
第八条 廉租住房保障面积标准以满足基本住房需求为原则，人均建筑面积不超过15平方米，每户单套的建筑面积不超过50平方米。
廉租住房保障面积标准根据家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市最低收入家庭的人口数量、结构等因素确定,适时调整。
第九条 采取实物配租方式的，配租面积为最低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的租金标准由市物价局核定。
第十条 采取货币补贴方式的，补贴额度按照最低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房标准确定。租赁住房补贴标准由市房地产管理局会同市物价局根据我市经济发展水平、市场平均租金、城市最低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定,每年公布一次。
保障家庭实际发生房屋租金、面积超出补贴标准部分由承租家庭自行承担。
货币补贴计算公式为：补贴金额=（15㎡×家庭人数-家庭现有住房面积）×租金补贴标准
第十一条 廉租住房保障资金采取多渠道筹集，资金来源主要包括：
（一） 市财政年度预算安排的廉租住房保障专项资金；
（二） 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三） 土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四） 廉租住房租金收入；
（五） 接受社会捐赠或通过其它渠道筹集的资金。
第十二条 廉租住房筹集的资金由市房地产管理局建立廉租住房基金账户，专户存储，专项管理，用于廉租住房的建设、购置、维修、管理和货币补贴的发放。
市财政局、审计局对廉租住房资金的筹集、使用和管理情况进行监督。
第十三条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一） 廉租住房对象承租的符合廉租住房标准的现存公有住房；
（二）政府或单位出资购买的符合廉租住房标准的普通住房（经济适用住房）；
（三）政府或单位出资建设的廉租住房；
（四）政府从经济适用住房以及普通商品住房开发中收回或回购的住房；
（五）从未出售的公有住房中调整出符合廉租住房标准的住房；
（六）接受社会捐赠或以其它方式筹集的符合廉租住房标准的住房。
第十四条 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
　　廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住、交通和就业的便利。
　　第十五条 廉租住房建设严格执行国家有关技术规范和标准，坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
　　第十六条　新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房规模以上小区内，开发企业以建设总量2%比例配建部分廉租住房，并在用地规划和土地出让条件中明确规定配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后由政府收回或按成本价回购等事项。
新建廉租住房，单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
第十七条　廉租住房建设享受以下优惠政策：
（一）廉租住房建设用地以行政划拨方式保证供应；
（二）廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金；
（三）社会捐赠廉租住房房源和资金，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策；
（四）货币补贴的廉租家庭办理《房屋租赁证》免交有关费用；
（五）廉租住房建设、购买、资金管理和使用等税收执行财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号）规定的各项优惠政策。
第十八条 申请享受廉租住房的家庭必须同时符合下列条件：
（一）家庭人均住房建筑面积在10平方米以下；
（二）家庭成员均具有本市城市常住户口，且至少有一人为本市城市户口五年以上，其他成员户口迁入满三年以上，并与家庭成员一起实际居住；
（三）享受本市城市居民最低生活保障连续救助六个月以上；
（四）家庭人口为二人(含二人且指享受最低生活保障人数)以上且在同一户口簿登记，成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系，或年龄40岁以上的单身(含未婚、离异、丧偶)人员。
第十九条 凡是有下列情形之一的家庭，不能申请廉租住房保障：
（一）为达到廉租住房保障的目的，将原住房进行出售或出租的；
（二）为申请廉租住房而离婚失去自有或共有住房的。
第二十条 廉租住房的申请、审批程序：
（一）申请。申请廉租住房保障的家庭，应当由家庭户主或一名具有完全民事行为能力的家庭成员向其所在街道办事处或实施廉租住房保障的单位提出书面申请，并提交下列材料：
1、民政部门出具的《嘉峪关市城市居民最低生活保障金领取证》（复印件）；
2、家庭户口簿及家庭成员身份证（复印件）；
3、户口所在地街道办事处出具的住房情况证明；
4、家庭成员的收入情况证明；
5、特殊家庭还应提供特殊情况证明；
6、根据实际情况需要提供的其它材料。
（二）初审。街道办事处或单位应当自受理申请之日起30日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核,提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报市房地产管理局。
（三）审核。市房地产管理局应当自收到申请材料之日起15日内, 就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转市民政局，市民政局应当自收到申请材料之日起15日内, 就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈市房地产管理局。
（四）公示。经审核符合条件的家庭，市房地产管理局将申请家庭基本状况在其户籍所在居委会进行为期15日的公示。公示期内有异议的，由市房地产管理局负责进行调查核实，15日内做出准予登记或不予登记的决定。经审核或核实不符合条件的，书面通知申请家庭并说明理由，申请人对审核结果有异议的，可以向市房地产管理局申诉。
（五）审定。对公示后无异议或经核实符合廉租住房条件家庭由市房地产管理局审批为廉租住房保障对象，予以登记备案并向社会公开登记结果。
第二十一条 市房地产管理局、民政局和街道办事处可以通过审核材料、入户调查、邻里访问及信函索证等方式对申请家庭收入和住房状况、资产等进行核实，申请人及有关单位或个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第二十二条 市房地产管理局应当综合考虑登记的城市最低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请廉租住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
实物配租优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的特殊困难家庭供应。上述家庭根据自愿也可以选择货币补贴的方式。
第二十三条 配租管理
（一）已准予实物配租的家庭，凭街道办事处出具的公示期无异议的证明与廉租住房产权单位签订《嘉峪关市城市廉租住房租赁合同》，办理入住手续。
（二）已准予货币补贴的家庭，凭《房屋租赁证》与市房地产管理局签订《嘉峪关市廉租住房货币补贴合同》，办理《嘉峪关市城市廉租住房货币补贴领取证》，廉租家庭或房屋出租人凭《嘉峪关市廉租住房货币补贴领取证》、《嘉峪关市城市居民最低生活保障金领取证》和本人身份证或单位介绍信按季度领取核定的租赁补贴，并用于冲减房屋租金。
（三）廉租家庭无正当理由拒绝配租的，重新轮候。在轮候期间，廉租家庭基本情况发生变化的，申请人要及时报告，经核实后进行变更登记。
第二十四条 廉租住房货币补贴合同应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
第二十五条 廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定事项。
第二十六条 廉租住房实行动态管理。享受廉租住房的家庭按年度向街道办事处或单位如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。街道办事处或单位对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实意见报市房地产管理局。市房地产管理局应当据此调整补贴额度或实物配租面积、租金等。对不再符合廉租住房保障条件的，应当停止发放租赁住房补贴或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
配租家庭人均月收入连续十二个月超过当年本市城市居民最低生活标准的，按一定比例减少租赁补贴；连续二十四个月超过标准的停发租赁补贴。
第二十七条 对具有下列行为之一的，经市房地产管理局批准，廉租住房产权单位（管理单位）可以解除租赁合同，廉租家庭退回住房：
（一）不按合同约定的期限、方式和金额交纳水、电、暖、煤气费和物业管理费，或拖欠房屋租金累计达六个月以上的；
（二）住房无故闲置六个月以上的；
（三）将住房转租、转让、转借他人或改变房屋用途的；
（四）擅自加层、改建、扩建或者改变房屋建筑结构、设施、设备的；
（五）利用廉租住房进行违法活动的；
（六）法律、法规规定的其它可以收回的情形。
第二十八条 对家庭人口、收入及住房等变动不再符合廉租住房保障条件的，市房地产管理局责令享受实物配租的家庭限期腾退住房。逾期未退回的，承租家庭确有正当理由不能按期腾退的，经市房地产管理局批准，自应腾退之日起三个月内按市场租金的60％收取房租，满三个月后按市场租金收取房租；承租家庭无正当理由拒不按期腾退的，按市场租金收取房租。
廉租家庭拒绝接受前款规定的，由市房地产管理局依照有关法律法规规定处理。
第二十九条 市房地产管理局应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式及时掌握城市最低收入住房困难家庭的人口，收入及住房变动等有关情况。
第三十条 配租家庭虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明而获得廉租住房保障的，管理部门可责令其返还已领取的租赁补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
第三十一条 对有关部门和单位工作人员在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 对承租直管公房的城市最低收入家庭，可以参照本实施细则有关规定，对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。
第三十三条 本实施细则由嘉峪关市人民政府负责解释。
第三十四条 本实施细则自颁布之日起执行。原《嘉峪关市城镇廉租住房管理试行办法》（嘉政发［2002］93号）和《嘉峪关市城镇廉租住房管理实施细则》（嘉政发［2003］38号）同时废止。


嘉峪关市经济适用住房管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为建立和完善我市住房保障制度，改进和规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保障低收入家庭的基本住房需求，根据《甘肃省经济适用住房管理实施办法》、《经济适用住房价格管理办法》和《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。
本实施细则所称城市低收入住房困难家庭，是指本市城区范围内，家庭收入符合市人民政府批准的城市低收入家庭标准，且住房人均建筑面积在15平方米以下的家庭。
第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房对象要逐步与廉租住房对象相衔接。在本市范围内从事经济适用住房建设、供应、交易、使用及监督管理，应当遵守本实施细则。
第四条 市房地产管理局负责全市经济适用住房建设的实施和管理工作。
发展改革、规划、国土资源、建设、物价、民政、城区工作办、财政、审计、监察、地税及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第五条 市房地产管理局根据我市经济发展状况、居民住房状况和收入水平变化，做好市场分析和需求预测。会同发展改革、规划、国土资源部门根据城市总体规划和土地利用总体规划，编制我市经济适用住房发展规划、年度建设投资和年度用地计划，统筹区域布点，做好项目储备。

第二章 优惠和支持政策

第六条 经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，确保优先供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第七条 经济适用住房开发建设享受以下优惠政策：
（一）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应；
（二）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
（三）经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担；
（四）经济适用住房建设单位可以以在建项目按国家有关规定向商业银行申请住房开发贷款。
第八条 购买经济适用住房的个人可以向商业银行或公积金管理中心申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》的规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人贷款利率按中国人民银行的相关规定执行。
第九条 用于个人购房贷款的住房公积金，优先向具备贷款条件购买经济适用住房的个人发放。
第十条 经济适用住房的建设和供应执行财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号）规定的各项优惠政策。

第三章 建设管理

第十一条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第十二条 经济适用住房建设由政府组织协调，市房地产管理局管理，市经济适用住房发展中心负责项目开发建设。
第十三条 经济适用住房要严格控制建设标准，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。单套建筑面积控制在60平方米左右。
第十四条 经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高住宅建设整体水平。
第十五条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第十六条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章 价格管理

第十七条 经济适用住房价格实行政府指导价。同一期建设的经济适用住房，由市物价局会同市房地产管理局按照保本微利原则，在成本评审的基础上制定本期经济适用住房的销售基准价和浮动幅度，并向社会公示。经济适用住房开发经营单位要以书面形式向市物价局提出定价申请，并提交规定的相关材料。
第十八条 经济适用住房单套销售价格，以市物价局批准的同一期经济适用住房销售基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。
第十九条 经济适用住房销售实行明码标价制度。开发经营单位要在本市主要媒体上公布由市物价局批准的销售基准价格、浮动幅度、批准文号和楼层、朝向差价。
第二十条 开发经营单位销售经济适用住房，不得在批准并依法公示的房价外加收其他任何费用或强行推销及搭售商品。凡未向市物价局申报批准经济适用住房销售价格的，市房地产管理局不予核发预（销）售许可证。
第二十一条 经济适用住房实行收费卡制度，各项收费以市物价局批准的收费项目为准。各相关部门收取费用时，必须按照市物价局监制的《企业负担卡》，如实填写项目、标准、收费依据，执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。任何单位不得以押金、保证金等名义变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章　申请资格和程序

第二十二条 申请购买经济适用住房的家庭应同时符合下列条件：
（一）具有本市城市常住居民户口且至少有一人具有本市城市户口五年以上，其他成员户口迁入满三年以上；
（二）家庭收入符合市人民政府规定的城市低收入家庭收入标准；
（三）无房或家庭人均住房建筑面积低于15平方米；
（四）家庭人口为二人(含二人)以上或年龄35岁以上的单身(含未婚、离异、丧偶)人员;
（五）政府规定的其他供应对象。
第二十三条 凡具有下列情形之一的家庭，不能申请购买经济适用住房：
（一）已参加过房改购房或租赁公有住房的；
（二）已参过集资合作建房的；
（三）已购买经济适用住房（含安居工程住房）的；
（四）从外地调入，在调出地已参加过房改购房或已享受过其它住房优惠政策的；
（五）为达到购买经济适用住房的目的，将现住房进行出售或出租的；
（六）为申请购买经济适用住房而离婚失去自有或共有住房的。
第二十四条 申请购房的家庭人口，必须是同一户口簿并在一起居住且具有法定赡养、扶养或抚养关系的人员。
第二十五条 人均住房面积按同一《房屋所有权证》内的户口人数分摊原住房面积确定。家庭人口含临时迁住外地的人口（不含申请人家庭以外的空挂户口人数）。
第二十六条 每个低收入家庭只能拥有一套经济适用住房。
第二十七条 申请登记购买经济适用住房的家庭必须提交以下材料：
（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
（二）民政部门出具的低收入家庭证明；
（三）现住房《房屋所有权证》或单位、街道办事处出具的住房情况证明；
（四）婚姻状况证明；
（五）根据实际情况需要提供的其它材料。
第二十八条 申请购买经济适用住房采用资格申请、逐级审核并公示的方法认定，具体办理程序是：
（一）申请。登记购买经济适用住房应当由家庭户主或具有完全民事行为能力的家庭成员向户口所在地的街道办事处提出书面申请，填写登记购买经济适用住房申请表，并提交相关证明材料。
（二）初审。由街道办事处对申请家庭申报的材料依照登记条件并结合入户调查的情况进行审核，符合条件的家庭经城区工作办公室签注意见后上报市民政局，不符合条件的家庭由街道办事处以书面形式告知当事人。初审期限为20个工作日。
（三）审核。初审通过的家庭由市民政局对低收入家庭经济收入情况进行审核，经审核符合低收入认定标准的家庭由市房管局对其住房状况等进行审查。经审核，家庭收入、住房状况等符合规定条件的家庭进行公示。审核期限为20个工作日。
审核单位应当通过入户调查、邻里访问、信函索证及查阅房产权属登记资料等方式对申请家庭收入、住房、资产等情况进行核实。申请人及有关单位，组织或者个人要积极配合，如实提供有关情况。
（四）公示。市房地产管理局对符合条件的申请家庭基本状况在申请家庭现户籍所在地或居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况等，公示期为10日。公示中有投诉举报的，审核部门要进行调查、核实，对不符合规定条件的申请家庭，取消其申请资格并以书面形式告知。
（五）审定。对公示后无异议或核实符合规定条件的申请家庭，由市房地产管理局核准为当年购买经济适用住房对象，发给《经济适用住房准购通知单》。

第六章 交易和售后管理

第二十九条 经济适用住房保障面积标准以满足基本住房需求为原则。具体保障标准是人均住房面积不低于15平方米，户均控制标准是1-2人家庭50平方米，3人家庭60平方米，4人以上家庭80平方米。以上面积均为房屋建筑面积。
第三十条 经济适用住房预（销）售按照下列程序进行：
（一）销售公告。经济适用住房在销售、预登记时，开发经营单位应当制定销售方案，并提前15日在本市的主要媒体上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
（二）销售登记。取得准予购买经济适用住房的家庭，申请人持《经济适用住房准购通知单》与经济适用住房开发经营单位签订购房合同，在10日内办理相关手续，过期按自动放弃处理。经济适用住房开发经营单位按照《经济适用住房准购通知单》批准的时间顺序予以登记售房。
（三）摇号选房。在房源较少的情况下，以公开摇号方式分配住房，摇号程序如下：
1、凡取得购买经济适用住房资格的申请家庭，按住房困难程度、面积控制标准、批准的时间顺序、申请数量和房源数量以及其他规定的条件进行分类，并确定各种类别的住房分配比例；
2、由市房地产管理局会同民政、城区工作办按房源数量和类别比例分类公开摇号，摇号前应向社会预告摇号的有关事项：摇号的时间、地点、中签的比例、规程以及政府规定的其他事项。摇号时应公开进行，由市监察局监督、公证处公证；
3、摇号中签的家庭由市房地产管理局核发《经济适用住房准购通知单》，并注明摇号中签的顺序和购买经济适用住房的面积、时限；
4、摇号中签的家庭应按销售登记中的规定时限内办理购房手续，逾期取消其购房资格。购房、选房顺序依据摇号中签的顺序进行。
孤、老、病、残等且行动不便的家庭可优先选房。
第三十一条 申请购买经济适用住房家庭超过房源数量的实行轮候。在本期建设的经济适用住房中未能购买到经济适用住房或参加摇号未中签的申请家庭，可以参加下次申购经济适用住房摇号，但须市房地产管理局重新核实申报条件。
第三十二条 对符合本实施细则规定条件的残疾人、最低生活保障家庭、优抚对象、下岗失业人员及对社会做出突出贡献的各类人员，在同等条件下，应优先安排其购买经济适用住房。
第三十三条 购买经济适用住房面积原则上不得超过核准面积。在面积控制标准以内的，按经济适用住房的销售价格购买；超出核准面积的部分不再享受政府优惠，由购房人按照同地段同其普通商品住房的平均价格补交差价。
第三十四条 居民个人购买经济适用住房后应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十五条 经济适用住房属于政策性住房，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%比例向政府交纳土地和房屋收益等价款，政府可优先回购。购房人向政府交纳土地和房屋收益等价款后，也可以取得完全产权。
第三十六条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍用于解决低收入家庭的住房困难。
第三十七条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第七章 单位集资合作建房

第三十八条 住房困难户较多的企业，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的情况下，经市政府批准后，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须是本单位且符合本实施细则规定的低收入住房困难家庭。
第三十九条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系、销售价格等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入我市经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第四十条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；行政、事业单位一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第四十一条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市房地产管理局统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或市房地产管理局以成本价收购后用作廉租住房。
第四十二条 已经享受房改政策购房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第四十三条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第八章 监督管理

第四十四条 市政府各相关部门要切实履行职责，加强经济适用住房建设及已购经济适用住房后续管理、监督检查，对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。
市房地产管理局负责对经济适用住房的日常管理，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行经常性检查，发现违规行为及时纠正；未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由市房地产管理局限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由市房地产管理局责成其补缴经济适用住房或集资合作建房与同地段商品房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
市发改委负责经济适用住房建设总量控制，下达年度建设规模及投资计划，对不符合项目储备计划和年度建设计划的经济适用住房项目不予审批。
市规划局依法对建设单位擅自改变项目规划设计的违规行为依法进行处罚。
市国土资源局按照有关规定对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地用途的违规行为进行处罚。
市财政局对政府投入经济适用住房建设的资金使用情况进行监督检查。
市物价局对不申报核定销售价格而自定销售价格销售经济适用住房、擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格及不执行明码标价规定等价格违法行为的，依法进行处罚。
市审计局对经济适用住房建设中的相关费用和投资核算工作进行审计。
市监察局依法对经济住房建设、销售中相关职能部门及其工作人员的违法违纪行为进行查处。
市民政局、市城区工作办对城市低收入家庭的收入情况进行监督管理。
人民银行嘉峪关中心支行对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行监督管理。
第四十五条 对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市房地产管理局责令购房人退回已购住房或限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法依规追究责任。
第四十六条 对为申请人出具虚假证明的单位，由市房地产管理局提请其上级主管部门或监察部门依法追究单位主要领导和相关人员的责任。
第四十七条 对有关部门和单位工作人员在申请家庭资格审查和经济适用住房建设、销售、管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十八条 任何单位和个人有权对违反本实施细则的行为进行检举和控告。

第九章 附 则

第四十九条 本实施细则下发后尚未销售的经济适用住房，执行本实施细则有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本实施细则规定的事项，应按本实施细则做相应调整。
第五十条 本实施细则由嘉峪关市人民政府负责解释。
第五十一条 本实施细则自颁布之日起执行。原《嘉峪关市购买经济适用住房管理暂行办法》（嘉政发［2000］12号）同时废止。





历代典权特征略考
黄 忠
（西南政法大学，重庆400031）
【摘要】史籍上关于典的最早记载最早可以追溯到西周。现代意义上的典权制度之雏形可能是从南北朝时期开始形成的。经隋唐、两宋、元的发展，至明、清时期，固有法上的典基本上已经成型：典与卖有了严格区分。但典与质的分界却是在民国编纂民法典时方予定型的。
【关键词】典权 特征 卖 质 历史

一、问题的提出及研究进路
我国古代缺乏现代意义的民法。因而我国民法学多以“民法”一词，肇始于罗马法之“市民法”，后经法德之继受和发展，清末变法从日本引入我国为通说。[1]（P3）这种认识，固然不无道理。但是我们也须注意，在丰富而悠久的中国古代法律史中，虽无现代民法的概念，但却存着财产关系与人身关系和相应的法律调整。[2]（P1）这种调整当然可以构成具有实质意义的民法规则。
而在所有涉及财产关系的民法规则中，有关典权的法律制度又被认为是我国所特有的法律制度。诚如学者所言：典权是中国特有的制度，为各国物权制度所无。[3]（P259）对于这样一个极具固有法色彩的制度，虽然理论界对之的存废仍存有争议，但梁慧星教授和王利明教授在各自所主编的《中国物权法草案建议稿》中都对典权制度作了规定。因而典权之论争理应由存废之争转入典权制度的具体设计之上了，但现有的关涉典权的讨论仍大多限于典权之存废论，而尚未对典权之内容，尤其是典权的历史作深入研究。本文试从历史的角度，对这一极具固有法色彩的制度的产生、发展以及在各个历史时期所呈现出的特点作一考证，以求更准确地构画出典权制度在中国历史上的本来面目，从而有利于当下的立法者对之进行改造，以取其精华、弃其糟粕，进而设计出适应时代发展的要求的典权制度。
在作考证之前，必须先作一点说明，那就是，我认为任何制度本身都不可能是一蹴而就的。换言之，任何一种制度在其产生之初，不可能完全具备其现在所具备的所有特征。因而本文对典权的考察将从“典”字的词源出发，而不拘于其是否已完全具备了现在典所应具有的本质特征。
二、“典”字的最早使用与典权的萌芽
（一）典字的最早使用：西周时期的“典”
有学者认为《后汉书·刘虞传》：“虞所赉赏，典当胡夷”为史籍上有关典之最早记载。①[4]（P456）这种认识，是不合史实的。经考证早在西周的《格伯 》中就已有“典”的记载。该铭文曰：“．．．　．．．铸 ，用典格伯田，迈年子子孙孙永保用。”②据此，可以认为对于典的记载至少可以追溯到西周。对于《格伯毁》中“典”的含义，有学者认为其反映的已是典权关系，也学者认为实际上那不是典，而是出租，另外也有学者认为它反映的是买卖关系。[5]（P155）我认为单从铭文的文义而言，“典”字似应作买卖解：因为绷生将三十亩田“典”于柏格后，柏格可以“迈年子子孙孙永保用”。这种无期限的使用权交换应当是一种买卖关系。但是必须注意到，在西周，土地属于国有或国说王有。土地本身是不能买卖的。因而将“典”作买卖解与历史不合。同样，将“典”认为现代意义上的典亦是不合史实的，因为现代意义上的典乃活卖，它应以土地的私有为前提。所以从历史角度看，《格伯 》中的“典”应作出租解。
假如《格伯 》中的“典”为“租”，那么，可以认为词源意义上的“典”从其使用之始便具有用益的特色，即依“典”可以“永保用”。同时，典也是对禁止买卖土地规定的一种变通做法。即在西周土地归王有的背景下，由于不能够通过买卖来进行土地的转让，但这种转让从现实角度看又是必须的，因而创造出了“典”以代替“买卖”，从而避免了对禁止买卖土地原则的违反。所以可以认为“典”的产生有迂回脱法的意味。这就是我们考证典的词源的两点启示。
（二）典权的萌芽：南北朝时期的附赎回条件买卖
在秦汉时期，虽然土地已经可以作为私人所有权的客体，因而土地的交换从逻辑上已经成为了可能，但史上料对这一时期中有关典卖的记载甚少。因而囿于资料缺乏，现无法对这一时期的情况作论述。
到了三国两晋南北朝时期，土地的私有制在前世的基础上有了进一步发展。各王朝对于这种私有权予以了法律上的认可，并明确了个人所有权的保护，因而为土地的典卖扫清了障碍。
从现有史料上看，现代意义上的典权制度至少可以追溯至南北朝时期。《通典·食货·田制》引《六朝宋孝王关东风俗传》云：“帖卖者，帖荒田七年，熟田五年，钱还地还，依令听许。”据学者解释，这种帖卖（又作贴卖）是附有赎田条件的买卖。[6]（P219）因而可以认为它已经具有了现代意义的典权所要求的基本特征了。但必须注意的是，在这个时期对于这种附有回赎条件的买卖，史料上大多不用“典”称之。上文所引之例是以帖卖称之。另又有以质称之的。如《南齐书·陆澄法》载“杨州主簿顾测，以两奴就鲜质钱，鲜死，子日卓 诬为卖券。”这里陆鲜子将质券赖为卖券，企图不让质者回赎。所以可以说这里所讲的质是后世所称的“活卖”。又如《南史·齐宗室·坦之传》云：“．．．　．．．检家孝贫，唯有质钱帖子数百”。胡三省注《通鉴》曰“质钱帖者，以物质钱，钱主给帖与之，以为照验，他日出子本钱收赎。”总之在南北朝时期，这种附有赎回条件的买卖已经兴起，只是在当时鲜有将之以典相称的，所以可以认为南北朝时期的附买回条件的做法是后世典权制度的雏形。[6]
因而史籍上，关于典的最早记载至少可以追溯至西周，而现代意义的典权之雏形则至少可追溯至南北朝时期。
三、典权制度的发展
（一）隋唐时期的典权制度
虽然隋唐时期是中国封建社会发展的鼎盛时期。但由于在唐代法律禁止买卖、典卖、质押土地，直到开元廿五年还曾下令“诸田不得贴赁及质”。因而应当说整个唐代，典卖关系并未盛行于世。[6]（P318-319）
然而，虽然唐《田令》有诸田不得贴赁或质的明文。但实际上，永业田，以及后来包括口分田都进入了租佃、抵押、质押的过程。据《旧唐书·宪宗本纪下》载：辛巳，敕：“应赐王公、公主，百官等庄宅，碾磨、店铺、东坊、园林等，一任贴典货卖。”这里的“一任贴典”就是自由典卖。
在词语的使用上，唐代大多将典、质、当混为一谈。如杜甫的“朝回日日典春衣 ”之中的“典”实应为质。因而有学者才说：“西汉以来，则往往以典代质。”[7]（P433）《后汉书·刘虞传》“虞所赉赏，典当胡夷，瓒数抄夺之。”中的典当也应作质当解。这种自西汉始的典质不分的状况，在唐代更加显然，而且这种典质不分的做法对后州产生了深远的影响，以至于到了今天，我们在讨论典权性质时，仍有用益抑或担保的争论。③
之所以会产生典质不分的情形，一个合理的解释，可能是因为典卖是由质押关系所萌生的。据一份唐代的质押借贷契约记载：[6](P306-307)
显庆四年十二月二一日，崇化乡人白僧定，于武城乡王才欢边，通取小麦肆百升 ，将王年马地口分部壹亩、夏六年胡麻井部田壹亩，准麦取田。到年不得田耕作者，当还麦肆百升 入王才。租殊百役一仰田主，渠破水溢一仰佃口。两和立契，获指为信。
麦 主 王才欢
贷麦人 白僧定——
知见人 夏尾次
知见人 皇甫
知见人 康口口——
（新疆维吾尔族自治区博物馆藏 吴震《吐鲁番文书》）
在这份契约中白僧定从王才欢手中借得小麦四斛。因而可以认定此为一借货契约。但王才欢作为债权人可以耕种债务人白僧定的田地，若两年后白僧定不能偿还小麦，则二亩田的耕种权永归王才欢名下。此外，对于这此借麦也未规定利息。显然这种质押借贷关系已经包含了后世的典卖关系。大概正是由于后世所称之典在历史上是由质所生，因而质、典的分界不甚明了也就不足为奇了。其实，在中国历史上，把典与卖作严格区分才是更为重要的。因为典与卖的区分可以使出典人避免背负出卖租产之“败家”之恶名。但典与质的分界显然就没有这么迫切的压力了。
（二）两宋时期的典权制度
自两宋起，土地的买卖已完全合法化，因而典卖土地至宋代已开始普遍化。这一点可以从陆游：“新寒换典衣”。以及戴复“丝未落车图赎典”的诗句中得以证实。因而对两宋时期典卖关系的研究应是很有价值的。本文将从三方面对两宋时期有关典权的特点作一概述。
首先，从立法原则上看，宋代有关典权的法律大多以侧重保护典权人的利益，兼顾保护农业生产为宗旨。比如，《宋刑统》规定只有典契“证验显然者”方许收赎，“并无文契及虽执文契难辩真伪者，不在论理收赎之限。”同时，严禁一物二典，否则“本主、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺人已钱数，并准盗论，不分受饯者，减三等，仍征钱，还被欺之人。”如无力偿还，则勒令典契上署名之中人、邻人共同赔偿，而典当物仍归第一典权人。很明显，无论是在收赎时，对文契真实性的严格要求，还是对重复出典的禁止和赔偿性规定，其最终目的不外乎保护典权人的利益。这种对典权的保护与宋代注重对债权人的保护立法宗旨是一致的。当然对于典权人的保护并不是无任何限制的。天禧四年就有诏令：“其田庄因平渍吞并典质者，许元主收赎”（《长编》卷九五）。该诏令的用意便在于保护农业生产。
其次，在不动产的优先购买权问题上，宋代首次规定了典权人的优先购买权。这一点在典权发展的历史上尤值关注。因为在宋代以前出于维护宗法宗族制的考虑，历代多规定亲邻的优先购买权。北宋归纳总结了前世的经验，一方面在《宋刑统·户婚·典卖指当论竞物业》中规定了亲邻优先购买权；另一方面还规定在典卖后若再绝卖，必须先问典权人。据《宋会要辑稿》记载：“雍熙四年权判大理寺殿中待御史李范言：准刑统应典卖物出，先问房亲，房亲不要问四邻，四邻不要，他人并得交易。若亲邻着价不尽，亦任就高价处交易者今许。敕文止为业主初典卖与人之时立此条约，其有先已典与人为主，后业主就卖者，即未见敕条。窃以现典人已编子籍，至于差税与主不殊，岂可贷卖之时不来询问，望今后应有已经正典物业，其业主欲卖者，先须问现典之人承当，即据余上所值钱数，别写绝产卖断文契，一道粘连元典并业主分文契批印收税，付现典人充为永业，更不须问亲邻。如现典人不要，或虽欲收买，着价来至者，即须尽时批退。”这一奏言得到了批准，从而使宋代不动产优先购买权的法律规定更加完善。
最后，由于宋代立法上注重对典权人的保护，而且也认可了典权人的优先购买权。因而造成在实践中，典权人在出典人回赎时的阻拦刁难，从而以图谋取贫人之产业。对此，《宋代名公书判清明集》载胡石壁判《典主迁延之务》案有淋漓尽致的刻画：“当职观所在豪民，图谋小民产业，设心积虑，皆是如此。当务开之时，则迁延日月，百般推托，或谓寻择契书未得，或谓家长外出未归。乃至民户有词，则又计嘱案司，申展文引，逐限推托，更不出官。展转数月，已入务限矣。遂使典田之宗终无回赎之日。”虽然宋高宗绍兴年间开始允许入务后也可以受理田宅诉讼。但问题是官司虽然受理了，但也难保佃户得胜[5]（P109）除了以推延时日外，典权人还故意在出典土地上大兴土木，进而要求出典人回赎时除支付典价处，还得偿付树木价款，从而以此逼迫农民放弃回赎，最终达到侵吞农民土地的目的。对此，北宋中叶作出了有利于出典人的规定。依《宋会要辑稿》食贷六三载：“天圣人年知坊州扬及上言：‘民马固状典得马延顺田，计钱三千。后栽木三百（？），原契每根赎日理三十钱。臣详显：是有力百姓将此栽木厄寒贫民，占据地土，岂可原典六千，赎田之日却理钱十千？从祖作 ，邀勒贫苦，永不收赎。如不止绝，恐豪猾人户转侵孤弱，竟生词讼。自今后如典地栽木，年满收赎之时，两家商量：要，即交还价值；不要，取便斫伐，业主不得占各。’”这种做法，虽然从公平和效益角度看，并不可取。因为典物上的增值物，出典人收赎时，若不能收割或挪移，那么应当由出典人继受，（毁损它是不经济的），从而也应给典权人以相应补偿。但是，从现实角度来看，若作如此规定，则很可能使典权人故意在典物上添附，进而高价索赎。因而后世有关典物回赎的立法大多沿袭北宋的做法：规定回赎仅以典价为限。
（三）元朝的典权制度
蒙古贵族入主中原建立元朝之后，由于统治者的原因而使得南宋发展起来的商品经济，基本上被扼杀了。但作为现实财产流转关系的反映的典权不仅在元朝仍有使用，而且也形成了自身的一些特色。
第一，元朝法律对田地典卖规定了严格的法律程序。早在至元七年十一月就有诏曰：“尚书户部照得，即日多有典卖田宅之家，为恐出纳税钱，买主、卖主通行捏合，不肯依例写契，止有借钱为名，却将房屋质押，如此朦胧书写，往往争讼到官，难使归法，为此公议得，除在先以为交易者，不须定夺外，拟自元月十一日为始，凡有典卖田宅，依例令亲邻、牙保人等，立契画字成交。”这一法令要求从至元八年元月始，一切田宅典卖都必须郑重立契。至元八年忽必烈改国号为元，该诏仍沿用。以后元朝对立契程度不断完善，从而形成了包括“告给公据”、“立帐批问”和“投税契凭”为主要内容的必经法律程序。[6]（P496）
第二，元朝中叶后，江南某些州县对于典卖土地要求同时转移“乌由”这种土地所有权的契券。所谓“乌由”是指“印分两券间，官执其左、户执其右，鬻产则券随之”（《金华黄先生文集》卷三一《李公墓志铭》）。可以认为元朝中叶江南一些州县所使用的“乌由”与现在的不动产登记有着某种渊源关系。因而著者认为中国古代有关不动产登记的至少可以溯至元朝。
第三，元朝在不动产优先购买权问题上的做法与前朝及后世都有所不同。首先，元朝将典主放在亲邻之后。《元典章·户部五·典卖》规定：“… …省府照得，旧例，诸典卖田宅，及已典就卖，先须立限取问有服房亲，次及邻人，次见典主。”其次，增加规定军户同户享有第一顺序的优先购买权。元朝的“军户”分为“正军户”与“贴军户”，即出军户称为正军户，出钱津贴军人费用的为贴军户，两种军户“一同当军”。《通制条格·田令·典卖田产事例》载元朝廷规定：“同户当军”的军户，“破卖田产，许相由问，恐损同户气力”。即军户卖田，“先尽同户有服房亲并正军、贴户，如不愿者，依限批退，然后方问邻人、典主成交”。对此，元代还引起了一些诉讼。④中书书省礼部在处理不顾军户同户的优先购买权的“违例成交”行为时作出判决：“令张著依价收赎。”即认可同户当军者可以行使优先权。这一判决也说明，这种优先权具有物权效力。
四、典的成型（一）：典权入律和典卖之分
（一）明朝的典权制度
较之前代，明代典卖制度的最大特点是法律把这种权利义务关系规范化和条文化了，这也是明朝对典权制度发展的一个重要贡献。因而下文将以《明律·户律》中的有关规定作以分析，从而归纳一下明朝典权制度的特色。
第一，大明律第一次将典卖田宅纳入正式律文，规定了典卖田宅的程序、原则，确定了典卖制度的基本内容。[6]（P531-533）《大明律·户律·典卖田宅》规定：“凡典卖田宅不税契者，笞五十，仍追田宅价银一半入官。不过割者，一亩至五亩，笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百，其田入官。若将已典卖与人田宅朦胧重复典卖者，以所得价计赃，准窃盗论免剌，追价还主，田宅从原典主为业。若重复典卖之人及牙保知情者，与犯人同罪，追价入官，不知者不坐。其所典田宅、园林、碾磨等物，年限已满，业者备价收回取赎，若典主托故不肯放赎者，笞四十。限外递年所得花利，追征还主、依价取赎；其年限虽满，业主无力取赎者，不拘此律。”这是中国古代法律的正文中第一次对典卖制度所作的最详细的规定，清律也基本上沿袭了这些规定。从《大明律》的上述规定可以看出：一、在明代，典卖田宅以“税契过割”为条件；二、明承唐制，严格禁止重复出典；三、在回赎时规定以典价为限，对典主故意刁难以阻止出典人回赎予以严惩；四、以刑代民，对于重复出典，不肯放赎等行为都用刑法予以规制。
第二，《大明律》在中国历史上第一次在法律正文中对典和卖作了区分。《户律·田宅门》规定：“盖以田宅质人而取其财曰典，以田宅与人而取其财曰卖，典可赎也，而卖不可赎也。”自此典与卖在立法上得以分离而成为了一种独立的制度。但必须注意的是虽然在明代典与卖在立法上已有了区分，但典与质的区分却仍不明了。上述规定中以质释典，即是明证。
第三，在典卖关系上开始考虑保护出典人的利益。比如在典权存续期限上默示民间的做法。《明律·户律·田宅》规定：典卖田宅“如契未载绝卖字样或注定年限回赎者，并听回赎；若卖主无力回赎，许凭中公估价找贴一次，另立绝卖契纸；若买主不愿找贴，听其别卖归还原价……”依此规定，典卖可以不约定回赎期限，一直到出典人宣布无力回赎而愿意绝卖之时，还允许出典人按田宅实价找贴一次。如果典权人不愿购买，出典人还可将典物转卖他人，再偿还原典价款。除《大明律》明确规定典卖可以不规定期限之外，民间俗语还有“一典千年活”，“典在千年”的说法，这更证明在明代典权存续期间的不确定性。这种不确定性从立法本意上讲可以认为是对出典人所有权的一种保护。它反映了中国古代农民守业的一种愿望。这种愿望由于明代当政者的出身而被《大明律》所认可而上升为了法律。但是这种不确定典期的做法，不仅模糊了典与卖的区分，而且不利于产权的明晰，徒生诉争。
第四，自两宋起，由于商品经济的发展和广大被压迫者的抗争，传统的人身奴役有所削弱。至明代，法律明文规定了典卖的标的物只能是物而不能是人。《婚姻·典雇妻女》规定：“凡将妻妾受财，典雇与人为妻妾者，杖八十，典雇女者，杖六十，妇女不坐。”后来，《大清律例》承袭了这一规定。但在现实中，典卖妻女之习惯却仍在民间存在。[8](P862,P1032)