购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


　　2008年5月20日，张先生与开发商签订《商品房定购协议书》，张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元，并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜，开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订，合同条款不能做任何修改，最终双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是：张先生并未在约定时间与其洽谈合同，双方并未签订合同，张先生构成违约，依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析：

　　《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　根据上述法律规定，购房定金属于立约定金，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时，购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说，如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的，则买方不能收回定金；如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的，则卖方要双倍返回定金；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则出卖人应当将定金返还买受人。

　　本案中，只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同，对于张先生而言，就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立，张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

　　现实生活中，很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，这种认识是错误的。

　　在此，笔者提醒各位购房者，只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了，购房者就履行了其在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果，而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会，。

　　在现实中也经常会有这样的情况，开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，依此拒不退还定金。对于这个问题，笔者提醒各位购房者，一定要注意收集证据，来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同，因为一旦发生诉讼，购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

　　在此，笔者提供以下几种方案供购房者参考使用：

1、对双方洽谈的过程录音，并尽可能的要一份开发商提供的合同范本；

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式（通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见，如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金；

3、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋，河北定州人，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址：北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

渔政渔港监督管理局


关于加强海上渔事纠纷调处工作的通知

【发文单位】中华人民共和国渔政渔港监督管理局
【发文文号】国渔调[2006]13号
【签发时间】2006年2月24日
【印发时间】2006年3月1日

沿海各省、自治区、直辖市渔业主管厅（局），各海区渔政渔港监督管理局：

为维护海上正常的渔业作业秩序，防止和减少海上渔事纠纷及由此引发的社会治安案件发生，保障渔民群众的生命财产安全，2005年10月25日，我部和公安部联合发出《关于加强海上渔事纠纷和治安案件处理工作的通知》（农渔发[2005]33号），要求加强海上渔事纠纷及由此引发的社会治安案件处理工作，明确了渔业行政主管部门和公安边防管理部门的职责分工，并要求两个部门加强合作，建立协作机制。根据两部通知要求，现就渔业行业加强海上渔事纠纷调处工作，通知如下：

一、加强领导，建立健全海上渔事纠纷调处机制

加强海上渔事纠纷调处工作，是当前转变政府职能、实践执政为民理念的重要内容，各级渔业行政主管部门要从贯彻落实十六届五中全会精神和构建社会主义和谐社会的高度，切实加强领导，高度重视海上渔事纠纷调处工作，建立并逐步完善海上渔事纠纷调处机制。

各级渔业行政主管部门要指定一名领导同志负责海上渔事纠纷调处工作，明确具体负责日常工作的机构，制定渔事纠纷接报、处置和调解等工作程序，并向社会公告。做到领导落实、职能落实、制度落实、措施落实。

渔业行政主管部门或其负责海上渔事纠纷调处的机构（以下简称渔业行政主管部门）在接到海上渔事纠纷的报告后，应立即按照有关程序进行妥善处置，不得互相推诿，贻误时机。切实做到海上渔事纠纷“渔民报案有渠道，主管部门有人管”。

二、明确职责，加强合作，积极化解渔民矛盾和渔区社会矛盾

（一）渔业行政主管部门接到海上渔事纠纷的报告，必须无条件受理，根据不同情况妥善处置。避免事态恶化是海上渔事纠纷调处必须坚持的基本原则。

当事船舶船籍港渔业行政主管部门和海上渔事纠纷发生地就近的渔业行政主管部门都负有制止事态恶化的责任。接到海上渔事纠纷报告的渔业行政主管部门，应及时向纠纷双方船籍港渔业行政主管部门（如一方为养殖业主，则为其所在地渔业行政主管部门。下同）通报；当事船舶船籍港渔业行政主管部门接到报告或通报后要迅速采取措施，通过行政渠道或渔民社团组织做好当事人的工作，指导渔民协商解决纠纷；必要且条件许可时，就近的渔业行政主管部门要派出渔政执法人员赶赴现场控制海上局面，制止事态恶化。当海上局面超出渔业行政主管部门控制能力时，应及时要求同级公安边防管理部门予以配合。

（二）渔业行政主管部门要积极、公正地调处海上渔事纠纷。在海上渔事纠纷当事人一致同意调解的前提下，由当事船舶船籍港的渔业行政主管部门为主调解处理，纠纷发生地就近的渔业行政主管部门予以配合。当事船舶不属同一船籍港的，由当事船舶船籍港渔业行政主管部门的共同上级渔业行政主管部门指定调处机构负责调解，各相关渔业行政主管部门要予以积极配合。

渔业行政主管部门应根据当事双方的报告情况，对双方签署的《渔业船舶海上渔事纠纷确认书》（以下简称《确认书》，见附件）进行审核与鉴定，判明责任，积极调解。调解不成的，可建议当事人提请中国海事仲裁委员会渔业争议解决中心以仲裁等方式妥善处理。

海上渔事纠纷涉及违反渔业海上交通安全和港航监督管理规定的，按有关法规和规章进行处理。纠纷的任何一方如因不理智行为导致纠纷升级、逃避签署或采取胁迫手段强迫对方签署《确认书》的，在纠纷调处中应负相应责任。

行政调解和仲裁应遵循当事双方自愿的原则，任何当事一方不同意行政调解或仲裁，或在规定时间内不履行行政调解结果的，可由当事人通过司法途径解决纠纷。

三、强化培训，增强渔民协商解决海上渔事纠纷的意识

各级渔业行政主管部门要采取有效措施，通过各种有效途径，强化对渔民的培训教育，增强渔民的法制意识、安全生产意识和协商解决海上渔事纠纷的意识，正确对待海上突发的渔事纠纷，避免因不理智行为导致渔事纠纷升级为治安案件。要把社会治安管理相关规定、海上渔事纠纷发生后当事双方应该正确采取的措施以及调解处理的相关程序等作为渔民职业安全技能培训的内容，让更多的渔业船舶所有人和船长知晓。培训教育要突出以下内容：

（一）发生海上渔事纠纷时，要及时向渔业行政主管部门报告。

（二）发生网具纠缠、船舶碰撞事故时，当事双方应协商采取措施及时予以解除或对损失情况进行认定。除危及船舶或船员安全外，未经双方协商同意，任何一方不得擅自损坏对方网具或船舶，不得采取强行拆、拿对方设备、物品以及扣人、扣船等违反社会治安管理规定的措施。

（三）当事双方在现场不能对纠纷责任、赔偿等问题达成一致意见，应互换由双方船长签字的《确认书》后自行离开，并注意收集和保存相关证据。抵岸后及时将《确认书》递交船籍港渔业行政主管部门。

（四）因在养殖水域航行、捕捞或因跨界交叉水域捕鱼权争议引发的海上渔事纠纷，任何一方都不得强行驱赶对方船舶或破坏对方网具及养殖设施。造成的经济损失赔偿应通过协商解决。

（五）因海上渔事纠纷引发危及船舶航行和船员生命安全的，要及时采取自救和互救措施。

四、充分发挥渔民社团组织和互助保险机构在渔事纠纷调处中的积极作用

海上渔事纠纷调处工作涉及渔区社会的各个方面，需要渔业管理部门、渔民、政府相关部门和其他社会组织的共同努力。各级渔业行政主管部门在加强自身工作的同时，还要积极争取政府相关部门和其它社会组织的支持。特别要深入渔区，加强与渔民、渔民社团组织的联系与沟通，了解渔民的想法和愿望，争取渔民社团组织对海上渔事纠纷调处工作的支持和配合，充分发挥渔民社团组织的作用。

各级渔业行政主管部门要主动向渔业船舶免费发放《确认书》，通过各种途径宣传海上渔事纠纷发生后签订《确认书》对保护渔民生命财产安全和协商解决渔事纠纷的重要意义；利用各种传统节日、休渔等时机，广搭沟通之桥，积极引导渔业船舶所有人或船长开展联谊活动，“以聚交友”，拓宽渔业船舶所有人或船长沟通的渠道，逐步建立渔业船舶所有人或船长间的互信机制，使更多的海上渔事纠纷在渔业船舶所有人或船长相互信任的基础上得到协商解决。对在渔事纠纷协商解决过程中发挥积极作用的渔民，要予以表彰。

渔业行业保险机构要逐步完善渔船船东互助保险制度，加强调查研究，从维护渔民利益出发，积极研究增设网具损失等相关险种的可能性，尽可能消除当事双方在纠纷发生后担心损失得不到赔偿的顾虑，充分发挥渔船船东互助保险制度对维护海上渔业生产秩序的积极作用。


附件：《渔业船舶海上渔事纠纷确认书》



二〇〇六年二月二十四日