在房屋租赁中，经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租，比如与中介公司签订租赁合同，但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查，或者当事人对转租条款约定不明，比如只规定了“不得转租”，而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷，此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

　　一、转租合同效力的司法认定

　　对于转租合同的效力，我国学界和实务界有三种观点，即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为：首先，我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分，即使有的学者进行了划分，也对什么是处分行为，哪些物权行为为处分行为存在争论。其次，我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分，我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后，租赁权在我国立法上并不是物权，由于物权法定原则，设定租赁权的行为并不是物权行为，而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质，但是并不主流，而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物，而不是创设、变更或者消灭物权。所以，我国的立法不能采取有效说，有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为，主张物权行为的独立性；也不能采取无效说，因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同，不能彻底否定合同的相对性。所以，我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

　　对于房屋转租，我国合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同。第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人，承租人为次承租人的，转租合同明显有效。综上，承租人转租房屋的前提是经出租人同意，但是未经同意转租的，承租人只是可以解除合同，而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而从相反方向推定，未经出租人同意，转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时，明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上，是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下，是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而，认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意，然后再考虑是否经过出租人同意，即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

　　二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

　　对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款，有意见认为其是违约责任条款，承租人未经出租人同意转租房屋的，转租合同有效，但是承租人须向出租人承担违约责任；也有意见认为其是授权条款，其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内，因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权，如果规定了“不得转租”条款，则视为承租人没有权利对外出租，否则为无权处分合同；还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系，即是优先适用推定同意的法律拟制条款，还是优先适用当事人之间的约定？

　　首先，就违约责任说而言，笔者认为“未经同意不得转租”的条款，是否具有违约条款性质，需要结合合同的具体约定来认定，不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的，则具有违约责任条款性质，如果只是规定了不得转租，并没有规定后果或者违约责任的，是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言，不得转租条款，不但是违约责任条款，而且是重大违约责任条款，具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

　　其次，就授权条款说，笔者认为，虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖，但是即便基于此，在合同中是否约定不得转租条款，也无法表明承租人是否获得了出租人的授权，两者之间没有关系。

　　最后，应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定，按照合同法的精神和原则，当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效，应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定，其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定，属于一种司法技术，但是其有明确的适用前提，即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确，法律行为的效力和责任也是明确的，不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时，则约定应该得到遵守；当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的，而没有规定权利的行使期间，或者仅约定了不得转租的，或者对于转租没有约定的，才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用，从而稳定法律关系，促进交易。可见，《解释》第16条虽然是特殊条款，是一种法律的推定，但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形，而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

　　三、名实不符的转租条款的性质与效力

　　转租条款名实不符的，即约定不得转租的，但是出租人事前就知道承租人要转租的，或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查，那么如何认定此类转租条款的性质与效力？

　　因此，笔者认为，如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的，则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改，双方达成了新的转租条款，从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的，此时就应该按照约定优先的原则处理；如果约定不明确的，则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律，即优先适用推定同意条款，然后再适用未经同意的条款。

　　（作者单位：北京铁路运输中级法院）
山东省青岛市人民政府


青岛市全民所有制自收自支事业单位工作人员社会养老保险暂行办法（第二次修正）
青岛市人民政府


（1995年12月20日青岛市人民政府青政发（1995）229号发布 根据1998年8月24日发布的青政发〔1998〕137号进行修正）


第一条 为深化全民所有制自收自支事业单位社会养老保险制度改革，保障工作人员离退休（职）后的基本生活，根据国家、省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 青岛市行政区域内的全民所有制自收自支事业单位（按国家规定不参加地方统筹的除外）及其工作人员，适用本办法。
前款所列单位中的劳动合同制工人、聘用制干部、乡镇选聘干部和经批准招用的长期顶岗临时工，仍按现行规定参加养老保险。
第三条 青岛市人事局是自收自支事业单位社会养老保险的行政主管部门。
青岛市和各区（市）国家机关事业单位社会保险事业办公室（以下简称社会保险机构）具体负责本办法的组织实施。
第四条 全民所有制自收自支事业单位社会养老保险包括基本养老保险、补充养老保险和个人储蓄养老保险。
基本养老保险是国家以离退休金和退职生活费的形式对符合法定条件的离退休（职）人员给予的基本生活保障，实行全市统筹、强制执行。
补充养老保险和个人储蓄养老保险由单位和个人根据其经济能力自愿参加，具体办法另行制定。
第五条 基本养老保险费按照以支定收，略有结余，留有部分积累的原则，由国家、单位、个人共同负担。
单位按上月工作人员工资总额加离退休金和退职生活费之和的24％缴纳。
个人按本人上月工资总额的2％缴纳，由单位按月扣缴（在全市机关事业单位全面实行社会养老保险前，由单位给予补贴）。离退休（职）人员个人不缴费。
基本养老保险基金的筹集比例，可根据实际收支情况，由市人事局提出意见，经市人民政府批准后予以调整。
第六条 社会保险机构为每个工作人员建立养老保险帐户和养老保险手册。养老保险手册记载单位和个人缴纳养老保险费情况，作为工作人员离退休（职）时计发养老金的依据。
第七条 基本养老保险基金实行全额结算，按月缴纳和拨付，缴拨工作同时进行。单位于每月20日前将《全民所有制自收自支事业单位缴纳基本养老保险费申报表》、《全民所有制自收自支事业单位支付养老金申报表》及缴费工作人员、领取养老金离退休（职）人员花名册，按保险
工作管理权限，报社会保险机构，办理缴费和养老金拨付手续。养老金由原工作单位按月发放。
第八条 单位应当按本办法规定预缴1个月的养老保险费作为周转金，各区（市）收取的周转金暂留区（市）使用。
第九条 单位缴纳的基本养老保险费，在税前经费中列支。
第十条 基本养老保险基金统筹项目包括：
（一）离退休人员的离退休金和按国发〔1978〕104号文件办理退职人员的退职生活费；
（二）按规定统一发放的各种生活补贴、物价补贴、福利性补贴等。
未列入统筹项目的费用，仍由原单位按有关规定支付。
第十一条 基本养老保险基金实行统一筹集、统一管理、分级负责、适量调剂。
市南、市北、四方、李沧等四区于每月25日前，其他区（市）于每季度最后一个月的25日前将支付养老金后的结余部分全额上缴市社会保险机构。当月或当季收缴的保险费不足支付养老金的，可先用周转金垫付，然后由市社会保险机构适量调剂。
第十二条 市社会保险机构按收缴保险费总额的3％统一提取管理费，用于全市机关事业单位社会保险机构工作人员的经费、业务开支及其他必需的费用；不足部分编制预算，经市财政部门同意后暂从基本养老保险基金中列支。
第十三条 基本养老保险基金，实行专户储存，银行按同期城乡居民储蓄存款利率计息，所得利息并入基金专户。结余部分主要用于购买国家债券。
第十四条 基本养老保险基金实行专项管理、专款专用，任何单位和个人不得挪用、侵占，并接受市社会保险监督委员会及财政、审计等部门的监督检查。
基本养老保险基金及按规定提取的管理费不计征税费。
第十五条 社会保险机构应当定期对所属投保单位上缴和下拨养老保险金情况进行审核和检查。对逾期不缴纳基本养老保险金的，按日加收欠缴金额5‰的滞纳金，滞纳金转入养老保险基金专户；对弄虚作假、少缴冒领的，除补缴不足额和追回多领额外，由人事局或由人事局委托市社
会保险机构给予警告、处以1000元以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 单位对达到国家法定离退休（职）条件的工作人员办理离退休（职）手续时，须填写《机关事业单位工作人员领取养老保险待遇审批表》，连同《机关事业单位工作人员离退休（职）审批表》、本人档案、《养老保险手册》及居民身份证等有关材料，按保险工作管理权限报
社会保险机构审核后，再按干部人事管理权限报批。凡违反国家规定及未按规定程序办理离退休（职）的人员，社会保险机构不予支付养老金。
第十七条 集体所有制自收自支事业单位参照本办法执行。
第十八条 本办法具体执行中的问题，由青岛市人事局负责解释。
第十九条 本办法自1996年1月1日起施行。


（1998年8月24日 青政发〔1998〕137号）


根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定，现决定对《青岛市全民所有制自收自支事业单位工作人员社会养老保险暂行办法》的行政处罚等有关内容作如下修改：
第十五条中的“对弄虚作假、少缴冒领的，除补缴不足额和追回多领额外，并处以非法所得额2倍以下的罚款”修改为“对弄虚作假、少缴冒领的，除补缴不足额和追回多领额外，由人事局或由人事局委托市社会保险机构给予警告、处以1000元以下的罚款。构成犯罪的，依法追究
刑事责任”。



1995年12月20日