楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案，因尚未完成披露义务，暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题，有必要进行探讨。

Ａ公司出价人民币约1.4亿元，通过国家股转让的方式成为Ｂ上市公司的大股东，并完成事实上的控股行为。由于Ａ公司系房地产开发公司，有大批在建和竣工的楼盘，希望扩大融资途径筹资，并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。Ｂ上市公司的经营者则希望通过股权转让，承接Ａ公司在建的大量工程，并盘活资产。二者协议转让对双方均有利，并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与，并解决相当融资额度。另一宗Ｃ是上市公司，Ｃ公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利，希望资产重组，并调整结构，出价人民币二亿元欲收购Ｄ公司，Ｄ公司是房地产公司，在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。Ｃ公司打算向银行贷款，并用Ｄ公司的房产项目抵押，同时将收购的楼盘装进“壳子”，并将公司不良资产剥离，调整产业结构。当然，收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中，在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会，并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高，对配股方案实践十分有利，投资银行十分乐意承接这种配股，并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押，融资也有保障，法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要Ｄ公司先用楼盘抵押设定担保，Ｃ公司才能从银行贷到资金，再由Ｃ公司向Ｄ公司支付收购款项，所以在法律上障碍很大。为此，笔者提出由Ｃ公司大股东由其股权反担保质押，一旦发生违约，Ｃ公司可以通过合法途径成为Ｃ公司大股东，将自己风险转为机会，但在操作上法律难度很大，涉及股权登记质押，委托手续等等。

其次，虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”，在资产评估上膨胀性较大，但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押，或作过其他方式担保，债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善，有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样，不少在建项目因地价未能付清，或转让费用
未能补足等等，土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”，法律障碍很大，说不好就背上一大包袱，或审批部门不予批准。

再次，楼盘装“壳”在评估上有较大水份，不少开发商将房价定得很高，经过房地产市场低迷以后，市场价格远不能收受，这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样，在建工程在分段结算上余地很大，可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表，也可反之而行。这样，用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题，如上市公司报表不实，误导市场，并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见，近期收购兼并浪潮中，用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多，不仅对商务行为的当事人，对上市公司的资产重组，对证券市场的股民，均产生一定影响，同时对承办律师来说，机会与挑战并存。

（作者系上海市泛亚律师事务所主任）


广东省广州市人民政府


广州市人民政府批转市科委关于实施《中共广州市委、广州市人民政府关于进一步扶持高新技术产业发展的若干规定》办法的通知
广州市人民政府




各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
市科委《关于实施〈中共广州市委、广州市人民政府关于进一步扶持高新技术产业发展的若干规定〉的办法》业经市人民政府同意，现批转给你们，请依照执行。


（市科委 1999年5月12日）


一、为贯彻落实《中共广州市委、广州市人民政府关于进一步扶持高新技术产业发展的若干规定》（以下简称《规定》），加快我市高新技术产业的发展，制定本实施办法。
二、按《规定》享受各项税收优惠政策的高新技术企业、高新技术成果转化项目、国家级和省市级新产品、专利产品，由企业凭有效证明文件，按财税部门有关规定程序办理手续。
经认定的高新技术企业技术转让及其相关活动收入免征营业税的具体操作办法，参照《市地税局、市科委转发〈关于广东省科研单位技术性收入免征营业税审批办法的通知〉》（穗地税发〔1998〕34号）的有关规定执行。
经认定的高新技术企业、高新技术成果转化项目、国家级和省市级新产品、专利产品，应严格按照财税部门的有关规定如实申报有关情况（其中所涉及的项目、产品应独立核算）。经核实属虚报、瞒报的，暂停办理其有关的税收优惠政策，追缴已减免或返还的有关税款；同时由有关部
门按规定给予相应的处理。对经年审不合格而取消其资格的高新技术企业、高新技术成果转化项目，从被取消资格当月起，停止享受《规定》中的有关优惠政策。
三、除国家科技部认可的以外，其它的孵化基地由市科委参照《国家科委关于印发〈国家高新技术创业服务中心认定暂行办法〉的通知》（国科发火字〔1996〕042号）有关规定予以认定。
创业服务中心、孵化基地应将其孵化中的企业及其缴税情况（以企业税收缴款书为凭据）由市科委审查后，每年一次报有关财政、税务部门核准。财税部门对“孵化中的企业”所缴纳的各项税收的地方分成部份列收列支，直接返还创业服务中心、孵化基地。“孵化中的企业”，是指与
创业服务中心、孵化基地签订了孵化协议，从事高新技术产品研究、开发和试制的企业。
四、《规定》第五条、第十条所指“10％纳入广州市科技风险投资资金集中使用”，只适用于由市本级财政列收列支返还的情况。由市以下其它各级财政列收列支返还的，将10％纳入同级政府建立的科技风险投资资金集中使用。
五、《规定》第七条中，研究开发新产品、新技术、新工艺所需各项费用，必须单独列支，并由财税部门进行核查。研究开发新产品、新技术、新工艺所需各项费用年增幅10％以上的，可再按实际发生额的50％抵扣应纳税所得额，但在抵扣后企业当年的应纳税所得额不得出现亏损
。
六、《规定》第八条中，企业用取得的利润投资经认定的高新技术成果转化项目或创办（扩展）高新技术企业的“投资额”或“再投资部分”，需经会计师事务所出具证明，方可办理其对应的已征企业所得税地方收入部分的返还手续。
七、《规定》第十条中，市内首家生产的发明专利产品和实用新型专利产品，须由市专利局予以审查并出具有关证明。
八、《规定》第十五条中，高等院校进入广州高新技术产业开发区内的高新技术企业和项目，享受校办企业待遇的，须经校方审核同意，并报市科委备案。
九、《规定》第十七条中，在经认定的高新技术企业任职的符合条件的专业技术人员，需凭企业出具的申请、个人学历和职称证书以及本人在任职企业的劳动合同，到市人事局和市公安局办理相关的审批和入户手续。
十、《规定》第七条、第十三条中的“高新技术产品”，是指经认定的高新技术成果转化项目中的高新技术产品。第六条中的“出口额占其销售总额70％以上”，是指企业自行生产且实际已出口的产品产值占当年销售总额的比例。第十一条中的“生产经营场所”，是指专门用于从事
高新技术研究及产品生产的场所。第十六条中的“其本人”，如果是多人共同投资（含以技术入股）创办的情况，则是指该高新技术企业创办者中之任一人。
十一、本办法由市科委负责解释。



1999年6月3日