诉讼中应如何保护父母缺失家庭中未成年人的民事权益/王丛斌

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诉讼中应如何保护父母缺失家庭中未成年人的民事权益


爱辉区人民法院 王丛斌

论文提要:适当照顾弱者,保障弱者生存,是人道主义和社会公正的基本要求、现代文明的基本标志和社会长期稳定发展的基础。法院作为代表社会公平和正义的司法机关必须维护权利的公正保护。未成年人作为社会的弱者,其民事权益更应当受到保护。本文从法院在诉讼过程中如何保护父母缺失家庭中这类特殊的未成年人的民事权益的保护出发,分两个时间层次阐述了对未成年人的司法保护原则,并从财产、监护、抚养、探视、被探视以及损害赔偿等方面审理时应如何保护未成年人详细进行了阐述。正文共计5967字。

未成年人在社会中处于一种弱势的地位,他们的健康成长关系到国家的未来和民族的希望。作为社会细胞的家庭是未成年人的保护伞,在破裂的家庭中由于缺失父母从而导致对未成年人监护不力,更有部分父母或其他监护人对子女生而不养、养而不教、教而不当,致使未成年人的财产权、受抚养权、受教育权以及人身安全等民事权益受到严重侵害。因此,保护未成年人的合法权益就成为全社会必须面对的重要课题,司法保护是其中的重要部分之一。那么如何在民事审判工作中积极实践、切实保护未成年人合法权益就是法院贯彻“三个至上”指导思想的具体体现。
一、法院在审理离婚案件时应如何注意保护未成年人的权益
离婚案件大多都涉及未成年人的合法权益。父母双方离婚后,虽然其夫妻身份关系消除,但是他们与未成年子女之间的血缘关系和身份关系仍然继续存在,对离婚案件中涉及到未成年人财产、抚养、监护、探视、被探视等权利争议时应坚持有利于未成年人生活、成长的原则判决。
1、关于未成年人财产的保护
我国对未成年人财产保护制度尚不完善,虽然在民法、婚姻法、未成年人保护法中都有体现,但缺乏明确具体的规定。在审判实务中,由于自由裁量过大,尺度不一,往往在根本上损害了未成年人的利益,无法切实保护未成年人的合法权益。未成年人的财产是指不满18周岁的公民依法可以占有、使用、收益的财产,其财产具有三个明显的特征,一是财产的权利主体是未成年人;二是未成年人取得财产的方式通常都是通过继承、受赠或中奖等方式获得,一般不是通过劳动所得;三是财产的所有与管理往往是分离的,通常由其父母代为管理。正是由于未成年人不具有独立管理财产的能力,因此,未成年人的财产多是与父母等家庭成员的财产混合在一起。夫妻双方离婚时,往往涉及到未成年人的财产权利益,而分割夫妻共同财产时经常忽略了未成年人的财产权,故在离婚案件中应保护未成年人的合法财产。法官在办理离婚案件时,应明确家庭财产的种类、性质和范围,父母分割财产时不能侵犯未成年子女的财产权利,即父母不能协议处分应归未成年子女所有的财产,否则应承担返还或者赔偿的民事责任。在对夫妻共有的财产分割时,也应保护未成年子女的合法权益,为了更有利于离婚后未成年子女的生活和教育,应对抚养子女的一方予以倾斜和照顾。通过审判实践我们认为下列财产应认定未成年人的合法财产:(1)从有抚养义务的父母及亲属处获得的财产,即未成年人的衣、食、住等物质生活资料;(2)通过接受赠与而获得的财产,是指权利人将财产无偿地赠与未成年人,如祖父母、外祖父母以及其他亲朋向未成年人赠与的礼品、金钱以及房产等;(3)通过发明、创作等活动所获得的财产权,未成年人从事智力成果的创作活动时,对其在报刊上发表的诗歌、文章、绘画作品以及发明专利智力成果等所获得的报酬;(4)通过特殊技能而获得的财产,如从事运动员或者演员职业所获得的收入;(5)国家政策明文规定给予未成年人的财产,如国家对城市居民的生活补贴中明确规定补贴给未成年人的财产;(6)通过获奖而取得的财产,活动中的奖品、奖金应归属受到奖励的人;(7)通过继承遗产获得的财产,根据继承法的规定,在法定继承中,父或母死亡后,其子女无论是否成年,都可以作为第一顺序继承人参与继承,未成年人还可以代位继承其祖父母或者外祖父母的遗产,同时未成年人还可以成为遗嘱继承人;(8)因人身伤害请求赔偿而获得的财产,当未成年人的身体受到伤害后,可请求赔偿因治疗伤害所需医疗费等费用。对于上述财产法院在判决其父母准予离婚时,应明确未成年子女跟随哪一方生活,并由这一方代为保管未成年人的合法财产。
2、关于未成年人监护的问题
监护制度是对未成年人合法权利保护的重要保障,但我国法律对监护的规定十分原则、笼统,在实际中可操作性不强。父母离婚后,实际上不可能实现共同监护,因此,法院应明确离婚后未成年子女的监护权应由单方行使,如需双方行使的可书面确认未履行好职责应负担的责任。同时在离婚时应由双方在指定监护中增加规定父母所在单位和未成年人住所地的居委会、村委会的先后顺序,以免发生两组织指定不一和相互推诿等情况。在父母双方均有监护能力和监护意愿的情况下可适用轮流监护模式,增加子女与父母双方沟通交流的机会,争取最佳监护效果。法院要进行监护职责教育,督促与子女共同生活的一方忠实地履行管理职责。为了便于对监护人的监管。父母离婚后子女的监护权通常应由抚养子女的一方行使。  
3、关于离婚时子女被抚养权利的保护
父母离婚时子女抚养问题是离婚案件中的重要问题,直接关系到子女的切身利益和健康成长。依据《婚姻法》及司法解释的规定,人民法院在审理离婚案件时就子女抚养问题的原则是“从有利于子女身心健康,保障子女的合法权益出发,结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决”。同时司法解释还确定了“十周岁以上未成年子女,愿随一方生活,该方又有抚养能力”作为准许变更抚养关系的条件。故在离婚案件中应征求十周岁以上未成年人的意见,十周岁以上未成年人在子女抚养问题上的意见成了具有决定作用的因素。《未成年人保护法》也明确规定:“人民法院审理离婚案件,涉及未成年子女抚养问题的,应当听取有表达意愿能力的未成年子女的意见,根据保障子女权益的原则和双方具体情况依法处理。”该规定将“十周岁”的限制,改为“应当听取有表达意愿能力的未成年子女的意见”,这显然是一个进步,但没有具体明确“有表达意愿能力“的界限和尺度。根据《未成年人保护法》的立法原意,结合《民法通则》关于无民事行为能力人和限制行为能力人的界限划分,为了更好地体现子女权益优先的原则,在离婚案件子女抚养问题以及相关的抚养权、探视权等案件中,应当将十周岁以上未成年子女的意见作为具有决定意义的因素加以考虑,不满十周岁但具有相应认知能力、辨别能力、表达能力的未成年子女的意见,也应当作为重要因素加以考虑。
父母离婚时,不直接抚养未成年子女的一方,应给付抚养、教育等费用,获得抚养、教育费用是未成年子女基于身份而产生的财产权利。现行法律存在着抚养费给付标准不确定、给付方式不合理、给付期限不明确等不足,因物价和收入时不断不断变化的,因此认为应改变抚养费的固定数额制,代之以抚养费数额随父母的收入变化而变化的机制,收入较为固定的可按照月收入的一定百分比从其工资中扣除,收入不稳定的或具有隐形收入的可根据实际情况,结合父母的负担能力和抚养子女的数量考虑。对于有经济能力的父母应加大一次性给付的适用,避免子女的抚养费的不确定性,还可要求其支付子女上大学的费用等。同时,抚养子女的父或母必须严格履行对未成年子女的监护责任,保护管理好归未成年人所有的财产,维护好未成年子女的财产权利,防止任何人侵犯。同时,抚养子女一方非因未成年子女的利益,不得对未成年子女所有的财产实施处分行为。依法应承担给付抚养费义务而不履行给付义务的父母,子女可依法行使诉讼权,请求法律保护,不履行给付义务情节恶劣,造成未成年子女身心损害的,将依法追究其刑事责任。父母离婚时,父或母一方确无经济收入或者下落不明的,应当用其财物折抵未成年子女的抚养费,以利于未成年子女的成长。这些都需要审判人员在审理过程中认真考察案件的各种实际情况,妥当裁量,充分保护未成年人的合法权益。
4、关于子女被探视权的保护问题
探视权是基于不直接抚养子女一方所产生的权利,而被探视权是子女基于同父母的亲情关系而产生的权利。我国立法将探视权界定为一种单向性的权利,还应该承认未成年子女也享有对没有一起生活的父或母要求被探视的权利。探视权与被探视权的请求权实际上都是主张权,即只要当事人在离婚或变更抚养关系时不放弃,探视权就与直接抚养权同时成立,而被探视权因通常无诉求而常常被忽视。被探视权是子女的的权利,但它的行使必须有利于子女的身心健康,有利于子女的学习成长。不能为了行使探视权,而忽视被探视者的权利,使子女在身心健康、生活、成长、学习方面受到影响。特别是在采取探望的时间和方式方面,要根据子女的实际情况,采取不同的方式。如对哺乳期内的子女,就不应采取带走逗留,对上学的子女就应在其假期或休息日进行探望等。在保障有利于子女身心健康同时,也同时要保障探视权的行使,直接抚养子女的一方不能以权利人的探望不利于子女的身心健康为借口,侵犯权利人的探视权。只有采取互利原则,才能使各方的权利得以顺利行使。总之,离婚是公民行使婚姻自由权利的重要体现,有子女的夫妻离婚时,必须涉及到子女的抚养和探望与被探望的问题,任何一方都不能以禁止探视子女作为对对方的惩罚,伤害对方和子女的感情,侵犯对方和子女的合法权益。处理好离异家庭中的父母子女关系,不仅关系到孩子的健康成长,还关系到社会主义婚姻家庭道德建设,应引起全社会的足够重视。法官在办理离婚案件时,应当加强对探视权的宣传,使探视权能与抚养权一样受到人们的重视,同时,也应当从子女的角度去思考其应被探视的权利。
二、诉讼中应如何保护离婚后或一方丧偶或无双亲的未成年人的权益
1、侵犯未成年人财产权的保护
在现实的生活中,未成年人的财产经常受到侵害,包括作为父或母的法定监护人侵犯子女财产的情况也常有发生。尽管我国现行立法对未成年人的财产问题有所规定,但这些规定极为有限,不利于保护未成年子女的财产权益。通常家庭保护是保护未成年人财产权的关键环节,然而由于各种原因存在很多未成年人处于监护缺失的状态,致使未成年人对其从监护人处合理获取或从其他途径合法取得的财产,难以得到尊重。未成年人财产权受侵犯现象大多源于家庭发生变故等原因,由于未成年人尚不具备完全的民事行为能力,对其财产权的维护需要国家、社会及家庭的特别关注。保护未成年人的财产权,不仅要以立法的形式,对其财产的范围、保护方式等作出明确规定,更重要的是要转变观念,承认并尊重其与成年人一样享有平等的权利,这样才能构建起保护未成年人财产权完整的法律体系。当父或母非为未成年子女利益无偿处分其财产时,因相对人取得利益并未支付对价,即使该处分行为无效,也不会对相对人产生太大的不利影响,法院应侧重保护未成年人的利益,认定父母的处分行为无效;当父母非为未成年子女利益而有偿处分其财产时,由于相对人支付对价后才取得利益,如仍认为处分行为无效,势必给相对人带来不利,则法院应侧重保护交易安全,认定处分行为有效。因为是否“为子女利益”属家庭内部事务,外人难以知悉。因此,应明确规定父母基于未成年子女健康成长或教育的需要,可以处分未成年子女的财产,达到保护未成年人财产权益的目的,对于侵犯未成年人的财产的父或母应承担赔偿责任。
二、关于未成年人抚养费用的保护
离婚时确定的抚养费数额,在离婚后发生了变化,不能满足对未成年子女抚养和教育的需要,或者有其他特殊需要以及父母双方的经济条件发生重大变化时,可以依法予以变更,包括增加、减少或者免除抚养费。抚养费作为未成年人的经济来源和个人财产,是未成年人健康成长的物质基础。在离异家庭或单亲家庭中,大多数离异父母能尽其所能为孩子提供稳定、相对充裕的物质来源,甚至一部分离异家庭能够得到亲属的经济帮助,这些都减少了离异家庭在经济方面对孩子的负面影响。但经济问题确实是困扰许多离异家庭或单身家庭未成年人的重要问题。审判实践中,通常的做法是根据最高法院的司法解释,按抚养费给付义务人月收入的20-30%确定抚养费给付标准。由于一些离异父母不能正确认识抚养费的性质,常因各种事由拒不支付抚养费,损害了未成年人的利益。同时,医疗费、教育费的畸高也难免给未成年人造成巨大的压力。因此在审理此类案件的中,应确立未成年人最佳利益原则,合理确定抚养费给付标准。不仅要按比例判定抚养费,更需综合考虑其他因素加以合理判定。法院可依照当事人的申请调查收集对方收入状况的相关证据。对收入无法查实人员,也不能免除其抚养费给付义务,应根据其年龄及健康状况判断其有无劳动能力,以保护未成年人利益。其次除收入外,离异父母自身的财产,也应是其支付抚养费的来源和保证。部分离婚案件当事人虽收入不高,但有较多的个人财产或离婚后分得较多的夫妻共同财产,在确定抚养费金额时就不能仅考虑其收入状况,所有或分得的财产应作为其负担能力的重要判断标准。对于离婚以后的抚养案件,包括变更抚养关系、增加或减少抚育费、变更监护人等案件,法院除了坚持离婚案件中的处理原则外,还应积极探索日益增加的因教育费增加而请求变更抚育费的案件的处理原则,对此类案件要积极调解、化解分歧,对合理要求要坚决予以支持。
对于无双亲的未成年人应按照法律的规定来确定应对未成年人承担抚养责任的亲属,其中包括祖父母、外祖父母对孙子女、外孙子女的抚养责任和兄、姊对未成年弟、妹的抚养责任。由于祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女是除父母与子女外的最近的直系血亲,本身就存在密切的感情和经济联系,在一定条件下要求其承担抚养义务是符合我国传统美德、道德观念和社会需要的。兄弟姐妹之间是最近的旁系血亲,他们长期生活在一个家庭之中,朝夕相处,有着深厚的感情,为了维护这种良好的家庭关系,保护未成年人合法权益、减轻社会负担,法律对此也做了相应的规定。
三、未成年人受损害赔偿的保护
学校、社会是未成年人在家庭之外的主要活动场所。未成年人在学校和社会上享有受教育、受管理和人身安全等多方面的权益。因为缺失家庭氛围,未成年人在生活中极易发生人身受伤害或伤害他人的情形。学校作为未成年人活动的重要场所应承担着相应的法律义务,如其不履行或履行不当,则要承担相应的法律责任。未成年人系无民事行为能力或限制民事行为能力人,在校期间学校对其负有教育与管理义务,这种教育与管理义务不同于未成年人父母对未成年人的监护义务,学校就其教育与管理义务承担的是过错责任,即在学校有过错时才承担责任。同时,在特定情况下学校也要承担对未成年人的部分或全部的监护职责。因此,在涉及学校的未成年人侵权或被侵权案件中,正确确定学校的责任性质十分重要。社会作为未成年人活动场所之一,在发生侵权行为时也应由侵权人承担相应责任,如未成年人就医时医院对其人身权、生命健康权的损害,以及未成年人在工作中发生事故受到伤害等,法院在审理此类案件时,应从未成年人的角度重点保护其权益,对未成年人的损害赔偿案件,应强化监护单位责任,酌情判赔精神损失。
总之,法院要切实加强对未成年人民事权益的司法保护,积极审理涉及未成年人的民事纠纷案件,强化保障未成年人利益最大化的理念,加强诉讼指导和人文关怀,做好诉讼调解工作,坚持“少剥夺多给予”的原则,依法保护未成年人的生存权、学习权、发展权,切实保护未成年人的合法权益。
 
参考书目:
1、谢慧岚著:《离异家庭未成年人财产权益的司法保护》
2、张金龙 彭江民著:《未成年人民事权益司法保护的若干问题》
3、单国军著:《未成年人民事权益司法保护的几个问题》


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最高人民法院关于内蒙古第一建筑工程公司与内蒙古医学院土地使用权纠纷案如何处理问题的复函

最高人民法院


最高人民法院关于内蒙古第一建筑工程公司与内蒙古医学院土地使用权纠纷案如何处理问题的复函
1991年8月9日,最高人民法院

内蒙古自治区高级人民法院:
关于内蒙古第一建筑工程公司与内蒙古医学院土地使用权纠纷一案,经我们研究认为,本案双方当事人所发生的土地使用权纠纷,是由地方城建部门前后审批不一致而引起的。从目前情况看,要使纠纷最终解决,还需要对双方使用的土地进行调整,且涉及到部分职工住房的安置,这些都属行政部门的职责,并非法院主管的范围,也是法院判决所难以解决的问题。但鉴于本案已经第一、二审判决,因此可本着“先调后撤”的精神,商请呼和浩特市政府出面,再行调解,争取调解结案。调解时,建议根据双方对争议土地使用的历史情况和实际需要,将已判决分属双方所有的四单元六层宿舍楼全归第一建筑工程公司所有,该楼多占的土地,由第一建筑工程公司在其自己享有合法使用的土地中,按照方便管理、妥善安置的原则,就近划出一块相应的土地归医学院使用;医学院适当承担部分补偿费用。如果行政部门调解不成,即可撤销第一、二审判决和你院通知,将本案交由地方政府主管部门处理。


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

吉府办发[2004]18号


各县(市、区)人民政府,市直各单位:

《吉安市商品住宅维修基金管理办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。


二00四年七月二十七日



吉安市商品住宅维修基金管理办法


第一条 为了加强本市商品住宅维修基金的管理,保障商品住宅共用部位及共用设施的正常维修、更新,根据国务院《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域城镇范围内商品住宅共用部位、共用设施维修基金(以下简称商品住宅维修基金)的归集、使用与管理,适用本办法。

第三条 本办法所称商品住宅含经济适用房和拆迁安置房。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施是指住宅小区或单栋房屋内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 吉安市房地产管理局(以下简称市房地产局)是本市物业管理的主管部门,负责本办法的组织实施。各县、市房地产管理局是本辖区物业管理的主管部门,依照本办法对商品住宅维修基金的归集和使用进行监督管理。

第五条 商品住宅居住小区应按《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定,设立业主委员会。

第六条 新建商品住宅出售,应当设立商品住宅维修基金。出售时未设立维修基金的,业主大会可以决定设立,并在业主公约中规定。

第七条 销售商品住宅,购房者与售房单位应在《商品房买卖合同》中应当签订有关商品住宅维修基金缴纳条款。签订合同时,购房者应当按购房款2%的比例到房地产管理部门指定的帐户向售房单位缴交维修基金。该基金属全体业主共同所有,不计入销售收入。

第八条 房地产开发企业必须严格按照本办法第七条的规定组织商品房维修基金的收缴,维修基金的交缴情况作为房地产开发企业进行房屋产权初始登记的文件之一,而维修基金的收据作为购房人办理房屋产权证的文件之一。

第九条 房地产主管部门应当定期核查首期商品住宅维修基金的交存情况,并每年公布一次。

第十条 业主委员会成立前,商品住宅维修基金由物业所在地房地产管理部门监管。本息归业主所有。房地产主管部门应当与当地商业银行签订有关协议,开立商品住宅维修基金专户。

业主委员会成立后,经业主大会决定,可以委托房地产主管部门或物业管理企业代为管理商品住宅维修基金。业主委员会与当地商业银行签订有关协议,开立维修基金帐户。

维修基金专户的开立,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或两个以上门号的,按门号立帐,并分列每套住宅单元的分户帐。

第十一条住宅在保修期间,不得使用商品住宅维修基金,其费用由房地产开发企业承担。

第十二条 业主委员会开立商品住宅维修基金帐户时,应当

提交下列文件和资料;

(一)开户申请书;

(二)业主委员会成立的备案文件;

(三)业主分户清册;

(四)业主委员会主任、副上任私章和业主委员会财务专用章的印鉴;

(五)物业管理服务合同。

前款规定的业主分户清册由房地产主管部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式,由市房地产管理局制定。

业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的,还应当提交书面委托书。

第十三条业主委员会开立商品住宅维修基金帐户后,应当通知当地房地产主管部门,当地房地产主管部门在15个工作日将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。

第十四条 商品住宅维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、不得挪作他用。

商品住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用,由整幢住宅的业主共同承担。

共用设施大修、更新、改造的费用,由居住小区内全体业主共同承担。

商品住宅的共用部位、共用设施和共有设备属人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十五条 商品住宅需要大修或专项维修更新的,物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主大会通过后实施。由业主委员会书面委托物业管理企业按规定确定施工单位。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,物业管理企业应立即组织维修、更新并及时通知业主委员会。

施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会和物业管理企业审核。

第十六条经房屋安全鉴定部门鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,房地产主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修。

第十七条 物业维修、更新完成后,物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告,并经业主委员会验收后,有关费用方可在商品住宅维修基金中列支。

第十八条 商品住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

物业管理区域公共设施设备的维修、更新费用,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两

个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用,由各物业管理

区域的全体业主按照拥有住宅面积的比例共同承担。

第十九条 物业管理企业可以从商品住宅维修基金中暂借相当于一个月的共用部位,共用设施日常维修、更新费用的备用金,实际发生的日常维修,更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时,应当经业主委员会主任、副主任审核后签字盖章;报销实际发生的费用时,应当经业主委员会主任、副主任审核后方要可支付。

第二十条 商品住宅需要大修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

第二十一条 物业的日常维修、更新费用由物业管理企业按季度进行按户分摊;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用,应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立公共收益帐目的,可以先在该帐目列支。

物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单,由开

户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

第二十二条 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对商品住宅维修基金帐目,并将下列情况每半年向全体业主公布一次:

(一)维修基金交纳、使用和结存的金额:

(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;

(三)维修基金使用和管理的其他有关情况。

前款第二项规定的情况,应当按每幢住宅公布:一幢住宅有

两个或两个以上门号的,应当按门号公布。业主对公布的维修基

金帐目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业管理企业提供

有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

第二十三条 一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集商品住宅维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

再次筹集商品住宅维修基金的标准由业主委员会拟订,提交

业主大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期

维修基金。

第二十四条 因继承、买卖、赠与等发生住宅转让时,住宅

受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,

向开户银行办理分户帐更名手续。住宅转让时,原业主交纳的商

品住宅维修基金剩余款额,由住宅受让人向原业主支付;住宅转

让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。

第二十五条 在下列情况之一的,业主委员会应当向开户银

行办理商品住宅维修基金帐户的变更手续:

(一)物业管理区域发生调整的;

(二)业主委员会主任、副主任发生更换的;

(三)物业管理企业发生更换的。

第十六条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的,业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委

员会的证明, 向开户银行提取其商品住宅维修基金分户帐中的剩余款额,并办理分户帐注销手续;致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的,业主委员会应当凭房地产主管部门的有关证明,向开户银行办理商品住宅维修基金帐户注销手续。

第二十七条 房地产主管部门应当建立投诉受理制度。接受

业主、业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

房地产主管部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受

理之日起30日内答复投诉人。

第二十八条 售房单位或者物业管理企业违反本办法规定

的,由房地产主管部门按照国务院《物业管理条例》和《江西省

城市居住小区物业管理条例》的有关规定予以处理。

第二十九条 本办法由吉安市房地产管理局负责解释。

第三十条 本办法自2004年7月27日起施行。