聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定

王礼仁


　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。该条我原来认为是可以，但我现在认为还是有一些问题，因而，我曾经提出一个方案，现在作为新的修改意见的“建议条文”提出来。这个建议提案条款，与征求意见稿第十一条虽然在性质认定上不同，但实质处理结果变化不大。下面谈一谈征求意见稿第十一条的问题以及“建议条文”的内容和理由。
　　一、征求意见稿第十一条的缺陷
　　（一）征求意见稿第十一条原文
　　第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
　　婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
　　（二）征求意见稿第十一条的主要缺陷
　　1、没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法的角度考虑，也有缺陷（后文详述）。
　　2、无法有效地考虑需要住房的困难一方的利益。
　　3、一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面分割房屋增值，两者相互矛盾。
　　二、对第十一条修改的“建议条文”及理由
　　（一）对第十一条修改的“建议条文”
　　我认为，对征求意见稿第十一条作下列修改，似乎更为恰当：
婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
　　（二）对第十一条修改的“建议条文”的内容说明
　　1、婚前与婚后的投资比例对房屋归属的影响
所谓“投资比例对房屋归属的影响”，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50%以上的，原则上将房屋分给合同买受人。
但有下列两种特殊情形者也可以例外：(1) 因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50%的限制。(2) 离婚时银行按揭贷款没有还清的，婚前付款虽然没有50%以上,也可以将房屋分割给买受人，由其继续还贷。
　　2、婚前与婚后的对房屋分配价值的影响
　　所谓“投资比例对房屋分配价值的影响”，主要是对分配房屋原值和增值的影响。离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的根据。也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为一方个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共同财产；对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。
　　3、例证说明
　　如男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，之后陆续付款40万元，结婚后共同付款30万元，并于婚后取得完全产权。在离婚分割房屋时，该房屋应当认定为夫妻共同财产。但在分割该房屋应当考虑男方婚前已经投资大部分的实际情况，除非女方特别困难，离婚后无力购买房屋，原则上应当将该房屋分割给男方。 这是关于房屋归属的处理。
　　关于房屋的价值的分割，应当考虑婚前与婚后的投资情况。即婚前付款70万元，属于男方个人财产，婚后付款30万元属于夫妻共同财产。对于房屋增值的，也应当分别按照%70与%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
　　如果将付款的比例反过来，即男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，婚后共同付款70万元，并于婚后取得完全产权。该房屋应当认定为夫妻共同财产，但在分割房屋时，则不以男方优先分得房屋为原则，而应当根据夫妻双方的实际需要分割房屋。但男方婚前付款30万元应当作为男方个人财产。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值属于男方个人，另%70属于夫妻共同。
　　此外，在上述案例中，如果离婚时，贷款没有还清，如无特殊情况，原则上将房屋分割给男方，由男方继续偿还贷款。
　　（三）“建议条文”的主要理由
　　将此类房屋认定为夫妻共同财产，并以投资比例作为房屋分割的平衡杠杆，既坚持了产权共有原则，又兼顾了投资差异；既符合婚姻法，又符合物权法。因而，这样认定和处理具有如下好处：
　　1、符合法制原则。如果按照有些人的观点，完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人婚前财产，是缺乏法律根据的。一是从物权法上看，房屋没有取得产权。二是从债权法上看，房屋没有付清房款。因而，买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成该房屋的购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三是从婚姻法上看，当事人没有约定为个人婚前财产。 由于该房屋没有付清房款和取得产权，在这种情况下，买受人如果要将该房屋作为个人婚前财产，可以与对方明确约定。那么，在买受人没有与对方进行特别约定的情况下，按夫妻共同财产处理不仅合法，也合理。因为买受人可以通过约定的方式明确房屋是个人婚前财产，并用个人财产偿还（事实上许多买受人没有单独付款的能力），但他却不进行约定，然后要另一方一起付款，另一方当然是把房屋当作共同财产，才积极付款。然而，当房款付清取得产权后，在离婚时，买受人却说房屋是自己的，这合理吗？当然不合理。
　　夫妻财产制的一个基本准则就是以共有为原则，以个人为例外。也就是说，只有不认定个人财产缺乏法律根据或显失公平者，才能认定个人财产。否则，应当认定为夫妻共同财产。只有这样才有利于双方对共同财产投入，有利于家庭稳固。我国婚姻法关于夫妻财产制的规定，也体现了这一原则。根据婚姻法第19条规定，对婚姻关系存续期间所得的财产，没有约定或约定不明确的，按夫妻共同财产处理。因而，此类房屋认定夫妻共同财，既符合物权法，也符婚姻法，可谓合理、合法。
　　2、符合公平原则。即将此类房屋认定为夫妻共同财产，又在分割财产时辅之以投资比例作为衡平杠杆，体现了公平原则。如果将此类房屋认定为夫妻共同财产，不考虑投资比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套购价100万元的房屋，婚前付款90万元与婚后付款90万元，夫妻双方对房屋的投资相差甚远。如果忽视这种差异，完全平均分割，或者婚前付款90万元的一方在离婚时不能分得房屋，显然也不合理。因而，在具体确定房屋归属以及分割房屋价值时，辅之以投资比例作为平衡杠杆，案件则更加公平。在一定意义上说，这样处理，使公平达到极致，各方都能接受。
　　3、便于实际操作，具有灵活性。将此类房屋认定共同财产，可以充分考虑实际情况，便于离婚分割房屋时考虑需要房屋的困难一方利益。如果将此类房屋认定为个人婚前财产，对于需要房屋的困难一方利益难以照顾。因为除了以房屋作为帮助外，把婚前个人房屋分割给困难一方，在法律上缺乏根据。但将此类房屋认定共同财产，必要时将房屋分割给需要房屋的困难一方，则不存在法律障碍。
　　比如，按照婚前与婚姻的不同投资比例，女方在分割房屋时，可能只能分得%35的份额，但女方又确实需要房屋，而且无力另行购买房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在这种情况下，把房屋分割给女方，女方就可以一次性购买男方的%35产权，再加上她自己应当分割的%35的份额，女方就可以拥有该房屋%70的产权。另有%30产权，则可以根据男女双方的经济状况，或作为男方的经济帮助，或由女方分期付款。
　　但如果把上述房屋一律认定为一方婚前房屋，在分割房屋时则没有这种灵活性，把房屋分割给女方，则存在法律上障碍。因为房屋是男方个人的，怎么能否分割他人？这样，一方有住房困难者，另一方以房屋帮助，就只能考虑以住房所有权或居住权帮助。但这在许多情况下不好操作。仍以上述案件为例，如果认定房屋是男方婚前个人房屋，女方只有取得该房屋的有限能力，没有完全能力，在这种情况下，对女方住房帮助，到底是把男方的房屋给女方所有，还是把男方的房屋给女方使用？可能都不好处理，要么会损害男方的利益（房子给女方所有或居住），要么会损害女方利益（女方只能获取%35房款走人），使女方的居住问题不能有效解决。
　　应当注意的是，婚姻法虽然不承认最高人法院因结婚达到一定时间而使一方房屋变为共同财产的规定，但婚姻法第四十二条同时规定了“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助”。其中以住房作帮助的，包括以房屋使用权或所有权作帮助。这实际上是对不承认最高人法院相关司法解释的一个补充。但在司法实践中，对于离婚经济帮助，特别是以房屋使用权或所有权作帮助的，执行并不好。据我所知，除了我判决了一起以房屋所有权作帮助的外，常未发现以房屋所有权作帮助的类似判例。以房屋使用权作帮助的，执行也不是很好，许多离婚妇女离婚后面临住房困难的情况没有彻底解决。 在离婚案件中，充分注意和合理解决女方住房问题，应当高度注意。
　　4、便于对增值的处理。在理论和实践中，虽然多数人都主张对婚后投资的增值部分离婚时应当分割。但将房屋认定为个人婚前财产时，则存在理论障碍。因为一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面要求分割房屋增值，两者相互矛盾。因为既然房屋是婚前个人的，房屋增值也是个人的，另一方怎么能分呢？为此，有的干脆将婚后投资按一般债权处理，不考虑增值。但将此类房屋作为共同所有，按照婚前与婚后的投资多少分配房屋增值，则根据充分，不存在法理障碍。
　　总之，这样认定和处理，既符合法制原则，又充分体现了原则性与灵活性的统一，共性与个性的统一，双方利益与一方利益的统一，应该说是切实可行的。

内蒙古自治区包头市人民政府


包头市三废资源综合利用规定

(1994年11月23日包头市人民政府令第67号发布)



第一章 总则

第一条 为防治污染，整治环境，充分利用废气、废水、废渣(以下简称“三废”)资源，促进本市经济发展，根据国家开展资源综合利用的有关规定，制定本规定。

第二条 “三废”资源综合利用是指：设计规定的产品生产中所排放的废弃物经过再加工得到新的生产原料、产品或者作为原辅材料直接用于生产建设的行为。

第三条 本规定适用于本市所辖区域内的一切单位和个人。

第四条 包头市“三废”资源综合利用管理工作由包头市环境保护行政主管部门统一监督实施。

第二章 综合利用管理

第五条 企业有责任对其排放的废弃物进行开发研究。

第六条 排放“三废”的企业必须按年度向市环境保护行政主管部门申报所排“三废”的种类、数量、主要成份及综合利用情况。

第七条 排放“三废”的企业必须对所排废水实行清污分流，废渣按工艺和利用技术分排分存。清污分流的废水和分排分存的废渣名录，由市环境保护行政主管部门制定，并逐年修改补充。

第八条 排放“三废”的企业，产生可利用废弃物但未进行利用的，对产生的企业收缴“三废”资源补偿费，“三废”资源补偿费由市环境保护行政主管部门收缴。

缴纳“三废”资源补偿费的废弃物名录及收费标准见附表一。

第九条 在拟定新建、扩建、改建项目时，必须对排放的“三废”优先采用综合利用的方法进行处理，并纳入建设项目“三同时”管理内容。

第十条 排放“三废”的企业有优先利用废弃物的权利，但如不利用或利用方案1年内尚未开始实施，则可由其他单位或个人利用。

第十一条 排放“三废”的单位外供“三废”原料，必须与利用单位签定“三废”资源供需合同，合同期内排放单位必须保证供给，不得以任何借口停供。

第十二条 排放“三废”的企业对未加工处理的废弃物，应免费供给利用单位。对经过加工符合要求的废弃物，加工单位可适当收取加工费。

第十三条 设计单位在设计本市建筑项目时，在保证质量的条件下，应优先采用“三废”生产的建材制品。

第十四条 在市区内修筑道路时应采用粉煤灰和钢渣等废弃物代替沙石料构筑基层。

第十五条 利用单位取用“三废”资源时，必须保持“三废”储存场地的清洁，严禁在装卸途中对环境造成二次污染。

第十六条 建立“三废”资源综合利用基金，该基金纳入地方财政预算外管理，设立专户，专项使用。基金的收、管、用由市环境保护行政主管部门负责，并会同财政部门制定具体实施办法。

第十七条基金的来源：

(一)收缴的“三废”资源补偿费；

(二)污染治理专项基金拨入部分；

(三)违反本规定罚款的财政返还部分；

(四)基金借贷的利息收入；

(五)其他资金来源。

第十八条 基金的使用范围：

(一)“三废”综合利用项目的借贷；

(二)“三废”综合利用科技开发补贴；

(三)“三废”综合利用项目向银行贷款的贴息补助；

(四)“三废”综合利用项目的生产补贴；

(五)“三废”综合利用的奖励。

第十九条 向基金借贷的综合利用项目，经验收合格后可提出减免借贷申请，市环境保护行政主管部门可酌情减免向综合利用基金借贷的利息或部分本金。

第三章 优惠与奖励

第二十条 “三废”资源综合利用、治理污染、保护环境和节能项目，其投资项目税率为零。

第二十一条 企业利用《包头市工业“三废”资源综合利用目录》内的资源作主要原料生产的产品的所得，自生产经营之日起，免征所得税五年。

《包头市工业“三废”资源综合利用目录》见附录二。

第二十二条 凡粉煤灰、钢渣掺用量超过50％的建材制品，5年内免交所得税，掺用量40%至49％，4年内免交所得税；掺用量30％至39％的，3年内免交所得税。

第二十三条 对企业利用“三废”资源生产的产品，纳税有困难的，可按税收管理体制规定报经批准，给予适当定期减免税的照顾。

第二十四条 专用的“三废”原料运输车可报请交通管理部门批准免交养路费。

第二十五条 凡利用粉煤灰的企业，每利用1吨粉煤灰，可从收缴的“三废”资源补偿中获得1元5角补贴。

第二十六条 对在“三废”综合利用中作出成绩的下列单位和个人，由市环境保护行政主管部门给予表彰和奖励：

(一)积极开展“三废”综合利用研究并作出贡献的科技人员和在设计中采用“三废”综合利用产品的工程技术人员；

(二)积极引进、推进“三废”综合利用技术并取得显著成绩的单位和个人；

(三)在“三废”综合利用管理工作中取得显著成绩的单位和个人。

第二十七条 以上优惠由市环境保护行政主管部门认定证明，综合利用企业持认定证明到有关部门办理优惠手续。

第四章 罚则

第二十八条 有下列情形之一的，可以对单位给予警告并处5万元以下罚款：

（一）违反第6条，不按要求申报所排“三废”的种类、数量、主要成份及综合利用情况的；

（二）违反第7条，不按要求实行废水清污分流、废渣分排分存；

（三）违反第10条，排放可利用废弃物的企业，自己不利用，也不让他人利用的；

(四)违反第15条，造成二次污染的：

(五)违反第27条，弄虚作假的。

第二十九条 对不按规定缴纳“三废”资源补偿费的，限期补交，并交滞纳金。

第三十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向同级人民政府或者作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15目内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附则

第三十一条 本规定由市环境保护局负责解释。

第三十二条 本规定自发布之日起旅行。



附表一 “三废”资源补偿费的收费标准

废渣名称
收费标准(元/吨渣)

铜渣
1.50

电解稀土
100.00

粉煤灰
3.00

煤矸石
1.20

燃煤炉渣
1.20

电石渣
3.00

硫酸烧渣
10.00

氢氟酸烧渣
6.00

煤焦油及渣
9.00

含铁尘泥
16.00

耐火炉衬
6.00

滤泥
3.70

废型砂
4.50




附表二 包头市工业“三废”资源综合利用目录

一、煤矿回收的硫铁矿、硫精矿、铝矾土、耐火粘土、瓦斯等。

二、有色金属冶炼企业回收的金、银、硫酸等。

三、黑色金属冶炼企业回收的铜、钴、铌和稀土等。

四、矿山回收的硫铁矿、铜矿、萤石、硫精矿、铁精矿等。

五、煤矸石、石煤、粉煤灰等生产的砖、加气混凝土、砌块、陶粒、水泥等建材制品。

六、粉煤灰中提取的漂珠、微珠、铁精矿、铝矾土、炭粉以及利用漂珠、微珠、铁精矿、铝矾土、炭粉生产的耐火材料、橡胶填料等产品。

七、冶金废渣中回收的富铁料、生产的金属、非金属、化工、建材产品及利用含铁尘泥生产的产品。

八、硫酸烧渣、氟石膏、盐泥等化工废渣生产的精矿、碱、建筑材料等产品。

九、甜菜渣、滤泥、废渣、废丝等生产的造纸原料、碎粒板、酒精、饲料等产品。

十、制革废渣、废革屑、猪毛等生产的油脂、铬化物、蛋白饲料、再生革及其他工业原料和产品等。

十一、其他废渣中回收的耐火材料、稀土产品、各种氧化物和金属等。

十二、煤焦油和焦油渣中生产的苯、奈和燃油等产品。

十三、化纤废水、化工废水、造纸废水、洗毛废水及其他废水生产的碎纤维、碱、羊毛脂、浆用PVP、粘结剂、硫酸钠等化工产品。

十四、有机废液和含营养物质废水生产的蛋白饲料、食用菌等产品。

十五、水质较好的工业废水养殖的饲料、水产品等。

十六、转炉、铁合金炉中回收的可燃气体和生产的产品。

十七、煤气、焙烧窑、空气分离、冶金废气、合成氨尾气、含氟废气等工业废气生产的硫、硫酸、二氧化硫、惰性气体、氟硅酸钠、冰晶石、硫铵等产品。

十八、生产余热、余压和低温热值燃料(煤矸石、石煤等)生产的热力与电力。

十九、木材加工的截头、刨花、锯沫等生产的产品。