请求逾期交房违约金案评析/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-06-04 03:27:17   浏览:8597   来源:法律资料网
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请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言:
在商品房买卖合同关系中,开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋,或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋,则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例:
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定:交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是:出卖人应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任:合同约定,若卖方逾期交付房屋,每逾期一日,按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日,开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知,将于7月15日前向购房者交付房屋,购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意,并且开发商未出示房屋验收合格证明,也未出示竣工验收备案证,故购房者拒收房屋,并以开发商延期交房为由起诉开发商,要求其支付逾期交房违约金,逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算,计算到实际交付房屋之日止。
经查,开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证,竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决:
一审法院判决认定:开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人,其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户,违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定,开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后,应通知购房人接收房屋,在这种情况下,若购房人再拒收房屋,开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知,则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评:

一、本案争议的焦点问题之一是开发商(卖方)所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件,证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定:“出卖人(即上诉人)应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人(即被上诉人)使用:1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定,开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据,就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下:

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》(2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布)
第四十三条第一款:国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准,编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文,必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7 单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。
说明:6.0.7 建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》(辽建发[2001]120号 2001年8月30日)及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知(大建委发[2002]147号 2002年9月29日)
依据上述两个地方性文件的规定:
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件,否则不得自行组织验收。自行组织验收后,应当自验收合格之日起15日内,向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定,开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是:开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力?

如上所述,因开发商在发出入住通知书时,其所出售的房屋并未验收合格,不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件,因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外,依据双方之间合同的约定,开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后,有义务通知购房人接收房屋。事实上,开发商在取得《竣工验收备案表》后,没有向购房人再发出入住通知书,故此,购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止,或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


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白山市优待老年人规定

吉林省白山市人民政府


第8号





  《白山市优待老年人规定》已经2006年12月30日市政府第19次常务会议通过,现予发布,自2007年1月1日起施行。





                 代市长

二○○七年一月二十六日





白山市优待老年人规定

  为保障老年人合法权益,发展老年事业,弘扬中华民族敬老、养老、助老的美德,体现党和政府及全社会对老年人的关怀,让老年人充分享受社会发展成果,根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》和《关于加强老年人优待工作的意见》等法律法规的规定,结合我市实际,制定本规定。
  第一条 白山市老龄工作委员会负责组织实施本规定。
国家机关、社会团体、企事业单位、基层群众自治组织和公民,应当按照本办法的规定,履行优待老年人的职责和义务。各有关部门应当在各自职责范围内协同实施本规定。
  第二条 各级人民政府及其有关部门应当根据社会经济发展情况,逐步增加对老年事业的投入比例,健全对老年人的社会保障制度,改善和保障老年人的生活、健康以及参与社会发展的条件,实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。
  第三条 凡居住在我市年满60周岁的老年人均可办理《白山市老年人优待证》,凭证在我市范围内享受本规定的相关优惠待遇。非本市常住户口的外地老年人,凭本人身份证和常住户口所在地县级以上老龄工作机构颁发的老年人优待证享受本规定的优惠待遇。
  第四条 本市老年人优待证由市老龄工作机构统一制发和管理。各县(市、区)老龄机构可集中代办。
  第五条 老年人凭优待证在我市可享受下列优惠待遇:
  (一)国家财政支持的公共图书馆、纪念馆、名人故居、博物馆、展览馆等公益性文化设施免费向老年人开放。
  (二)政府投资主办的各医疗机构专设老年人挂号窗口,免收普通门诊挂号费(包括急诊、复诊挂号费,不包括专家门诊挂号费及诊疗费),并优先安排就诊、划价、配药、检查等。
  (三)对符合法律援助条件的老年人,法律援助机构应当及时提供法律援助或指派律师事务所和有关部门提供法律援助;老年人因赡养费、抚养费、养老金、退休金、抚恤金、医疗费等纠纷提起的诉讼案件,要予以优先立案、优先审理、优先执行。因情况紧急需要先予执行的,应裁定先予执行,并给予减、免、缓交诉讼费的优待。
  (四)白天进入政府投资主办的各体育健身场馆活动,享受半价优惠。
  (五)乘坐火车、长途汽车等交通工具可优先购票,并优先检票进站和优先上下车等;城市公共交通工具应设置老人席。
  (六)邮政、电信、银行等单位专设老年人服务窗口或设置老年人优先标志,为老年人优先办理相关业务。
  (七)可免费进入国有或国家投资为主体的公园、旅游景点、风景名胜区等。在上述场所举办专项活动期间,门票可按半价收费。
  (八)老年人在其产权或承租住房拆迁安置中,享受优先择楼层的待遇。
  第六条 本市满100周岁及以上的老年人,发给每月200元的长寿补贴, 满90周岁及以上的老年人发给不低于每月50元的长寿补贴,所需经费由当地财政负担,长寿补贴由长寿老人户口所在地的民政部门发给,并随社会经济的发展逐步提高补贴标准。
  第七条 符合城乡最低生活保障条件的老年人要按规定纳入城乡最低生活保障范围。对享受城市居民最低生活保障待遇且70周岁以上的老年人以及无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人和扶养人的“三无”老人,实施分类保障,适当增加补助金额。对享受农村居民最低生活保障待遇,而赡养人无赡养能力且单独居住的老年人以及70周岁以上的老年人,按照当地低保的最高标准给予全额补贴。
  第八条 农村老年人不承担筹劳(原义务工和劳动积累工)任务,不缴纳各种集资款费。
  第九条 敬老院、托老所、老年公寓、社会福利院等社会福利机构安装有线电视,应优先安装,初装费半价收取。
  第十条 城乡贫困老年人去世,享受丧葬殡仪服务费用减免。
  第十一条 商场、饮食、维修、影剧院等单位应当根据自身特点,为老年人提供各种优先、优惠、优质服务。为老年人提供优待服务的场所、设施和窗口单位,要在适当位置设置优待标识,公布优待内容,兑现承诺,接受监督。
  第十二条 乡村医疗机构和城市社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案,开展上门医疗护理、医疗保健咨询服务,鼓励出诊到户和为老年人设立家庭病床。
  第十三条 鼓励国家机关、社会团体、企事业单位、公民开展各种形式的敬老、爱老、助老活动。
  第十四条 提倡村级集体经济组织根据自身的实际情况,对本村的老年人发放养老补贴,以及为本村村民办理养老保险。
  第十五条 各有关部门和单位应当根据本规定制定、实施有关老年人优惠待遇的具体措施和方案,并报市老龄工作机构备案。
  第十六条 对不按本规定履行优待老年人义务的单位或者个人,由市老龄工作机构进行批评教育,责令其改正;拒绝履行优待老年人义务造成严重后果或恶劣影响的,由市老龄工作机构提请其所在单位或者上一级主管部门对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分。
  第十七条 本规定由市老龄工作委员会负责解释。
  第十八条 本规定自2007年1月1日起执行。


国家税务总局关于严格控制公路、水路货运发票印制数量的通知

国家税务总局


国家税务总局关于严格控制公路、水路货运发票印制数量的通知

国税函[2003]1180号
国家税务总局
2003-10-23


各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:
  随着我国市场经济快速发展,公路、内河货物运输业务大量增加,为促进市场经济的繁荣起到积极的推动作用。但是,目前公路、内河货物运输市场经营主体多元化、经营方式多样化,税收征管面临前所未有的挑战,加之运输发票管理体制未完全理顺,管票与管税脱节、运输发票虚开的现象不同程度地普遍存在。这种状况如不改变,不仅严重影响营业税的征收管理,而且在增值税进项抵扣环节将形成巨大漏洞,国家税收将大量流失。对此,国务院领导高度重视,作出重要批示。总局拟分步采取有效措施,加强公路、内河货物运输的税收征收管理,现就统一全国公路、水路货物运输业发票的有关准备工作通知如下:
  一、清点库存。要对现有公路、内河货物运输业发票进行盘库清查,分门别类登记造册;同时将统计的库存量(份)和使用期限于2003年11月30日前上报总局(征管司)。
  二、限制印量。经过清理需要加印的各种运输发票(包括通用票和企业衔头票),要严格控制印制,印量不得超过到2004年6月底所需使用量。
  三、统一票样。为了统一公路、内河货物运输业发票管理,需要首先统一《公路、内河货物运输业统一发票》式样和全国普通发票代码和顺序码。现随文下发《公路、内河货物运输业统一发票》式样及其说明和《国家税务总局关于统一普通发票代码和顺序码的通知》及其说明(附后),请认真提出意见,并于2003年11月30日前上报总局(征管司)。

附件 1:《××省公路、内河货物运输业统一发票》式样(略)
附件 2:《××省公路、内河货物运输业代开统一发票》式样(略)
附件 3:《公路、内河货物运输业统一发票》、《公路、内河货物运输业代开统一发票》式样的说明(略)

附件 4:国家税务总局关于统一全国普通发票代码和顺序码的通知(征求意见稿)

  为了加强发票的统一管理,便于全国发票统一识别,以及为在全国范围内推行税控收款机做好准备,决定统一全国普通发票代码和顺序码。具体内容如下:
  一、统一全国普通发票代码和发票顺序码
  (一)全国普通发票统一代码编制方法
  发票代码共12位。第1位为国税、地税代码,以1或2表示,即1代表国税普通发票,2代表地税普通发票,第2、3、4、5位为地区代码(地、市),以全国行政区域统一代码为准;第6、7、8、9位为年份代码(例如2003年以2003表示)。第10、11、12位为发票种类代码,发票种类代码由省、自治区、直辖市和计划单列市国税局、地税局按照保证每张发票不重号的原则自行编制,同时报总局备案。为了便于电话查询,发票代码只能使用阿拉伯数字。各地发票代码具体编制方法报总局(征管司)备案。
  (二)发票顺序码(即发票号码)
  发票顺序码统一定为10位。发票顺序码中是否包括印制批次由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关自行确定。
  (三)印制位置
  发票代码和顺序码统一印制在发票右上角;第一排发票代码,第二排为发票顺序码。
  二、统一代码和顺序码的执行时间
  为了保证新旧发票代码、顺序码使用的顺利衔接,全国统一发票代码、顺序码启用时间为2004年7月1日。

附件5:关于普通发票代码和顺序码的编制说明

  一、关于普通发票代码使用符号问题
  发票代码只能使用十进位阿拉伯数字。这主要是为了保证广大消费者和各地税务机关在全国范围内,可以通过电话(如12366)或网上实现发票查询而设计的。如果有其他字母出现无法实现电话查询。
  二、关于国、地税代码设置问题
  在全国发票统一代码中,设定第一位为国、地税代码主要是考虑到将来查询时首先区分国、地发票,然后在进入不同的系统去查询不同的发票。
  三、地区代码的设置问题
  这次地区代码采用的是4位。这主要根据目前全国税务机关大部分省印制在地、市一极,发票的内部发售和发票查询也应集中在地、市一级。直辖市的4位不能到区,只能到市,如要区分区一级的发票,就要靠在代码后3位或在顺序码中去解决。
  四、发票种类代码设置问题
  这次发票种类代码的设置原则是:改变原来按大类、小类、联次、文种、金额、批次各设置1-2位的方法,采取按每种发票占1位数表示,即可以分为999种发票,批次可在代码中解决,也可在顺序码中解决。只要保证所有发票不重号即可。
  (此代码和顺序码的反馈意见也包括各省国、地税局)