第三方物流风险及保险对策/齐艳铭

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 11:01:43   浏览:8627   来源:法律资料网
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第三方物流风险及保险对策
(齐艳铭 中国人民财产保险股份有限公司 北京 100052)



“一个具有革命意义的看法是,对风险的掌握程度是划分现代和过去时代的分水岭:所谓对风险的掌握就是说未来不再更多地依赖上帝的安排,人类在自然面前不再是被动的。”
——Peter L.Bernstein著《与天为敌:风险探索传奇》

一、第三方物流业务风险概述
现代物流企业在攫取“第三利润源泉”的同时,其面临的风险也与日俱增。根据风险管理的理论,现代物流风险可谓是体系庞大、纷繁复杂,它不仅包括了传统意义上的纯粹风险,还包括责任风险、客户流失风险、合同风险、诉讼风险、投融资风险、财务流动性风险、人力资源风险等各个方面。风险管理将有助于企业领导者科学地决策,如何避免风险是摆在现代物流企业面前的一个重要课题。
鉴于客户流失风险、合同风险、诉讼风险、投融资风险、财务流动性风险、人力资源风险等在企业管理中具有一般性,限于文章篇幅,本文将风险的概念仅仅界定为与物流业务运营密切相联系的纯粹风险,即货物的灭损和对第三人承担的法律赔偿责任两个部分。
一般而言,现代物流风险主要包括以下三个方面:
(一)与托运人之间可能产生的风险
1.货物灭损带来的赔偿风险——对物流安全性的挑战
包括货物的灭失和损害。可能发生的环节主要有运输、仓储、装卸搬运和配送环节。发生的原因可能有客观因素,也可能有主观因素。客观因素主要有不可抗力、火灾、运输工具出险等,主观因素主要有野蛮装卸、偷盗等。
2.延时配送带来的责任风险——对物流及时性的挑战
在JIT原则的要求下,物流企业延时配送往往导致客户索赔。从实践中看,客户索赔的依据大多是物流服务协议。也就是说,此时第三方物流企业承担的是违约赔偿责任。
3.错发错运带来的责任风险——对物流准确性的挑战
有些时候,物流企业因种种原因导致分拨路径发生错误,致使货物错发错运,由此给客户带来损失。一般而言,错发错运往往是由于手工制单字迹模糊、信息系统程序出错、操作人员马虎等原因造成的。由此给客户带来的损失属于法律上的侵权责任。但同时,物流服务协议中往往还约定有“准确配送条款”,因此客户也可以依据该条款的约定提出索赔。此时便存在侵权责任和违约责任的竞合,我国合同法规定当事人得享有提起侵权责任之诉或违约责任之诉的选择权。
(二)与分包商之间可能产生的风险
1.传递性风险
传递性风险是指第三方物流企业能否通过分包协议把全部风险有效传递给分包商的风险。例如,第三方物流企业与客户签订的协议规定赔偿责任限额为每件500元,但第三方物流企业与分包商签订的协议却规定赔偿责任限额为每件100元,差额部分则由第三方物流企业买单。在这里,第三方物流企业对分包环节造成的货损并没有过错,但依据合同不得不承担差额部分的赔偿责任。由于目前铁路、民航、邮政普遍服务等公用企业对赔偿责任限额普遍规定较低,因此第三方物流企业选择由公用企业部门分包时将面临着不能有效传递的风险。
2.诈骗风险
资质差的分包商,尤其是一些缺乏诚实信用的个体户运输业者配载货物后,有时会发生因诈骗而致货物失踪的风险。
(三)与社会公众之间可能产生的责任风险
1.环境污染风险
第三方物流活动中的环境污染主要表现为交通拥堵、机动车排放尾气、噪声等。根据环境保护法,污染者需要对不特定的社会公众承担相应的法律责任。
2.交通肇事风险
运输司机在运输货物的过程中发生交通肇事,属于履行职务的行为,其民事责任应该由其所属的物流企业承担。
3.危险品泄漏风险
危险品物流有泄漏的风险,随时会给社会公众的生命财产安全带来威胁,这一点值得从事危险品物流的企业警惕。
二、第三方物流风险的防范对策——兼谈可保风险与不可保风险
面临风险的猖狂和索赔的烦恼,第三方物流企业该如何做到“不再更多地依赖上帝的安排”呢?对风险的态度是偏好还是厌恶?是自留还是转嫁呢?世界各国的实践告诉我们,保险不失为一种有效的风险防范机制。保险一方面体现了分散社会资源集中运作的优势,另一方面又体现出现代社会互助精神的价值。因此,现代物流诞生伊始,保险就得到了第三方物流企业的青睐。
也许从一开始物流业对保险业便寄托了太多的渴望,因此物流业普遍存在着一种错误的认识,那就是保险公司应该按照物流公司的需求,量身定做一个对口的保险产品来转嫁第三方物流运营中的所有风险。然而遗憾的是,保险业从来没有、将来也不大可能提供一个万能产品来保障物流运营中的所有风险。道理很简单,作为商业化运营的保险公司也是以利润最大化为价值追求的,对于一些不可保风险,保险公司往往采取回避的态度。对于不可保风险,物流企业应该努力寻求其他的风险规避手段。
以下笔者将结合风险管理模型,来具体分析物流业务风险中哪些属于可保风险,哪些属于不可保风险,进而给出若干不同的风险防范对策。
一般而言,风险的估算要参考两个指数,即发生的概率和损失的严重程度。发生损失的概率越高,造成损失的程度越严重,风险也就越大。企业应该系统研究面临的不同风险类型,并采取相应的风险应对策略。风险应对策略可以从降低风险发生的概率和减少风险造成的损失两个方面入手,前者包括放弃和管理,后者包括自留和转嫁(即保险)。
具体防范对策按照企业的风险类型可以分为以下四种情况:
1.风险最小类型,即发生的概率很低,造成的损失也很小。
这种类型的风险一般很少发生。如某物流公司每天按照固定的路线为某超市供货,由于公司没有充分预计到高考时可能造成的车辆拥堵和临时交通管制,结果高考当天发生配送延误达2个小时,按照合同约定应向超市赔偿单票物流费用5%的违约金。一般来说,这种风险发生的概率很低,造成的损失也不大,因此这种类型的风险不具有保险的经济性。实践中,大多数企业会选择风险自留的方式。所谓风险自留,就是由企业自己来承担风险。自留风险的可行程度,取决于损失预测的准确性和补偿损失的适当安排。
2.风险较小类型,即发生的概率很高,但造成的损失很小。
这种类型的风险可以形象地概括为“大事不犯、小事不断”。“大事不犯”说明损失一般不会太大,“小事不断”则说明损失发生的概率很高。现实中,恰恰这种类型的风险让物流公司颇感头痛。
由于损失发生的概率很高,保险公司便有可能无利可图,实践中大多数保险公司不愿提供这种类型的保险。由于造成的损失很小,因此物流公司自留风险成为可能。另外,即便一些保险公司愿意提供这种保险,其费率必定是昂贵的。因此,购买保险往往是不经济的,物流公司也只有通过自留的方式来应对风险。实践中,因为野蛮装卸、内部人偷盗等行为导致的货物损失风险就属于这种类型。
虽然这种类型风险造成的单次损失并不大,但较高的发生概率造成的累计损失足够物流公司难以承受,因此物流公司陷入了两难困境。很多物流公司抱怨保险公司提供这种类型保险时索要了过高的保险费率,而保险公司却又抱怨物流公司的管理水平差、发生风险多导致其无利可图。
笔者认为,之所以产生这种抱怨,根源在于对保险功能的定位不清。从风险筹划的角度来看,保险仅仅是治标不治本的权宜之策。风险是一个客观现象,保险能够分散风险发生时被保险人的损失,但不能从源头上制止风险的发生。这种“大事不犯、小事不断”的风险,大多属于人为因素导致的风险,通过有效的管理完全可以降低风险发生的概率。因此,笔者建议这种类型风险的应对策略是:管理加自留,即首先通过有效的管理降低风险发生的概率,使风险的类型转化为风险最小型,然后通过自留的方式规避风险。
3.风险较大类型,即发生的概率很低,但造成的损失很大。
这是传统保险可以承保的风险类型。由于发生的概率很低,保险便具有了可行性;由于造成的损失很大,成就了保险的必要性。第三方物流企业在从事业务运营过程中,不可避免地面临着自然灾害、意外事故等不可抗力的威胁。这种风险发生的概率很低,但是一旦发生足以让物流公司倾家荡产。保险的功能就在于有效分散风险,最大程度的降低被保险人的损失。笔者认为,对于较大类型的风险,第三方物流企业应该采取保险的策略予以转嫁。
4.风险最大类型,即发生的概率很高,造成的损失也很大。
这种类型的风险一般不会发生。举一个极端的例子,在道路状况不良、天气环境恶劣、司机水平不高的情况下,第三方物流企业承运一批价值连城的玻璃制艺术品时所面临的风险就属于这种类型。此时,理性的第三方物流企业可能会采取放弃的方法来应对风险。放弃不失为规避风险的一个有效途径,但其机会成本却是可能获得的高额收益。另外,放弃固然可以避免一些风险,但难免又会遇到其他风险。可以说,放弃仅仅是一种消极的风险应对策略。
笔者认为,当放弃的机会成本足够高时,物流企业总可以通过提高管理水平的方法降低货物发生损失的概率。如前例,选择空运、高价雇佣一名技术娴熟的驾驶员或者给玻璃艺术品进行安全包装等,这些管理方法足以降低损失发生的概率。因此,应对这种风险的最佳策略是管理加保险,即通过有效的管理降低损失发生的概率,使风险的类型转化为风险较大型,然后通过保险的方式转嫁风险。
三、发展物流保险尚需解决的几个问题
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白山市土地收购储备管理暂行办法

吉林省白山市人民政府


白山市土地收购储备管理暂行办法
白山政令[2002]23号
第一章 总 则

第一条 为了加强国有土地管理,盘活存量土地资产,增
强政府对土地的宏观调控力度,规范土地市场交易行为,
优化土地资源配置,促进经济和社会可持续发展,根据《
中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房
地产管理法》等有关法律、法规和政策规定,结合本市实
际情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内实施国有土地的收购储备和供应,均适用本办法。
第三条 本办法所称土地收购储备,是指政府依据有关法律、法规和政策规定,按照土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和社会公益事业发展的需要,将依法收回、收购、征用的土地进行储存,并通过土地整理和出让等形式,盘活存量土地资产,优化土地资源配置的行为。
第四条 县级以上人民政府应当根据土地管理工作的需要,实行政府土地收购储备制度;建立土地收购储备管理机构(以下筒称土地收储机构),依法开展土地收购储备和出让的管理工作。
第五条 县级以上人民政府的国土资源行政主管部门负责本行政区域内的土地收购储备管理工作。
各级计划、经贸、建设、财政、房地产和监察等行政部门,应当按照各自的职责,配合国土资源行政主管部门做好土地收购储备管理工作。
第六条 实施土地收购储备工作,应当遵循依法、公平、公正、公开、等价有偿和效益最大化的原则。

第二章 土地的收购和储备


第七条 县级以上国土资源行政主管部门和土地收储机构,应当会同同级计划、建设和房地产行政部门,根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划,制定土地收购储备长期规划和年度计划,报经同级人民政府批准后实施。
第八条 土地的收购储备,采取信息储备、红线储备和实物收购储备的方式进行,以实物收购储备为主。
信息储备,是指对具备收购储备条件但暂不实行实物收购储备,而以信息资源方式进行的土地储备。根据需要,对信息储备的土地可以随时采取收购的方式进行储备。
红线储备,是指为实施城市规划,对已被列入近期开发计划的土地,以发布公告的形式冻结土地使用权转让活动的土地储备。
实物储备,是指通过依法收回、收购、置换或征用等方式进行的实物土地储备。
第九条 国有土地使用权人,应当按照土地使用合同和法律、法规的规定使用国有土地,履行法定义务,配合国土资源行政主管部门和土地收储机构做好土地收购储备工作。
第十条 土地收储机构应当通过公开发行的报刊或新闻媒体定期或者不定期地发布土地收购公告和有关土地收购储备信息,并进行信息预报。
第十一条 根据法律、法规、规章和政策规定,对有下列情形之一的土地,由国土资源行政主管部门按照法定程序无偿收回后,移交土地收储机构进行土地储备:
(一)城市规划区内的闲置土地或未确定使用权人的土地;
(二)土地使用期限届满,使用权人未申请续期或申请续期未获批准的土地;
(三)依法没收的土地;
(四)因土地使用权人迁移、撤销、破产或其他原因停止使用的土地;
(五)本办法施行前,因实施城市规划已被政府收购、征用的土地;
(六)经核准后应当报废的公路、铁路、矿场等土地;
(七)其他应当依法无偿收回的土地。
第十二条 对有下列情形之一的土地,由土地收储机构组织实施收购:
(一) 为发展公益事业需要收购的土地;
(二) 因实施城市规划或进行旧城区改造建设需要调整、置换或连片开发的土地;
(三) 以出让方式取得土地使用权后,使用权人为盘活土地资产申请收购的土地;
(四) 土地使用权人需要转让的土地;
(五) 土地使用权人申报的土地转让成交价格低于基准地价20%(含20%)以下,政府应当依法实施优先收购的土地;
(六)其他应当依法收购的土地。
第十三条 实施政府土地收购储备需要征用农村集体土地的,以土地收储机构作为土地征用人。
第十四条 经营性房地产开发需要使用的土地,应当先行进入政府土地收购储备后,再进入有形土地市场;土地使用权人不得自行进行土地招商。
第十五条 土地收储机构应当将批准的土地收购事项,发布土地收购公告。土地收购公告应当载明下列事项:
(一) 被收购土地的使用权人姓名或者名称及其法定代表人情况;
(二) 被收购土地的位置、面积、四至、用途和权属情况;
(三) 收购土地的补偿依据、标准;
(四) 土地使用权人需与土地收储机构接洽办理的事项,办理有关权属登记手续及交付土地的期限、方式等。
凡已公告收购的土地,非经本级政府批准,土地使用权人不得再向他人转让土地使用权。
第十六条 土地收储机构在实施土地收购时,应当按照下列程序进行:
(一)对拟收购土地的权属、面积、四至、用途及地上附着物等情况进行详细调查和现场勘测;
(二)与城建规划部门协调,形成规划设计意见;
(三)进行土地价值评估,测算土地收购费用;
(四)拟订宗地收购方案,报经本级政府批准后实施;
(五)发布土地收购公告;
(六)与土地使用权人具体协商收购土地的补偿事宜,达成一致意见后签订《国有土地使用权收购合同》;
(七)支付土地收购补偿费,督促土地使用权人办结土地、房屋等权属登记事项,收回土地和地上建筑物。
第十七条 收回土地需要解除原土地使用合同的,由国土资源行政主管部门报经本级政府批准后,依照法定程序解除原土地使用合同,收回土地使用权。
收购土地需要解除原土地使用合同的,由土地收储机构将土地使用人的有关权属证明文件报送国土资源行政主管部门按上款程序解除原土地使用合同,收回土地使用权。
第十八条 对收购的土地补偿,按下列规定执行:
(一)在土地收购储备过程中,对地上房屋及附属物需要给予拆迁安置、补偿的,按照城市房屋拆迁的有关法规、规章和本级政府的具体规定执行;
(二)收购以划拨方式取得的土地,对没有地上建筑物的,按原批准用途基准地价的30%给予补偿;
(三)收购以出让方式取得的土地,可先委托土地评估机构进行土地剩余使用年限价值评估,按评估价值给予补偿;
(四)收购本级政府批准搬迁、改制企业的土地,按本级政府的具体规定给予补偿;
(五)政府实施优先购买的土地,按当事人申报成交价格给予补偿;
(六)以置换方式收购的土地,按置换协议的约定结算差价;
(七)法律、法规、规章规定的其他补偿方式及标准。
第十九条 为实施土地储备征用农村集体土地,按照有关土地管理法律、法规、规章的安置、补偿规定执行。
第二十条 国有土地经依法收回、收购、置换后,原土地使用权人必须在规定期限内,按照规定方式交付土地,办理有关权属登记事项。

第三章 储备土地的开发和出让


第二十一条 土地收储机构应当对收购储备的土地和地上可利用资产进行整理,做好前期开发利用工作,提高土地价值。
第二十二条 土地收购后,按照合同的规定,应当由土地收购储备方负责对地上房屋及附属物实施拆迁的,由土地收储机构作为拆迁人,依法向有关部门申请房屋拆迁,履行拆迁安置、补偿义务。
需要委托拆迁的,应当采取招标方式确定被委托拆迁单位。
第二十三条 对收购后暂不出让的土地,土地收储机构可以依法进行土地使用权抵押或者连同地上房屋及附属物出租等临时性经营;所获收益全额上缴财政,存入土地收购储备专项资金帐户。
临时性经营需要依法办理审批、登记等有关手续的,由土地收储机构负责办理。
第二十四条 土地收储机构应当加强土地出入库管理工作。对宗地的四至界线、地貌、性状等情况应当进行详细调查,精确测绘,建立档案,保存证据。对未经批准擅自侵占入库土地或者擅自改变土地地貌、性状以及污染土地的,必须及时制止和处理,确保入库土地的宗地情况清楚、证据充分,面积真实准确,地貌、性状不受破坏。
第二十五条 收购储备土地使用权的出让方案由本级政府研究确定,由土地收储机构具体负责组织实施。
第二十六条 竞价出让收购储备土地使用权,应当按照有关法律、法规、规章的规定和《白山市城镇国有土地使用权竞价出让实施办法》(2001年市政府第16号令)执行。

第四章 资金的筹集和使用



第二十七条 县级以上人民政府应当建立土地收购储备金制度。
第二十八条 土地收购储备金按下列规定筹集:
(一)本级财政筹集部分启动资金;
(二)市国土资源局每年向本级财政上缴1000万元后,增收部分全额返还国土资源局,作为土地收购储备金;
(三)贷款或其他合法方式筹集的资金。
土地收储机构可以从招标、拍卖挂牌出让国有土地使用权成交额中按5%的比例提取佣金,作为工作经费。
第二十九条 土地收购储备金实行专户存储、专项管理,专项用于土地的收购储备、开发整理、使用权出让等相关费用的支付和周转。土地收储机构需要使用土地收购储备金时,应当向财政部门提出用款申请,使用收回后全部存入储备金专户。

第五章 法律责任


第三十条 被依法收回国有土地使用权人拒不交出土地和临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期交付土地,并处以非法占用土地每平方米10元以上30元以下的罚款;逾期拒不交付土地的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门申请人民法院强制执行。
第三十一条 土地使用权人在规定期限内不依法办理土地权属登记的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令其限期办理。
第三十二条 对已经公告收购的土地,土地使用权人未经本级政府批准非法转让土地使用权的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门按照有关法律、法规、规章的规定给予处罚。
第三十三条 土地使用权人对国土资源行政主管部门作出的行政处理决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
土地收购(置换)合同发生争议,争议双方应当按照合同的约定,依法向白山仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十四条 土地收储机构工作人员在土地收购储备工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位、上级行政机关或者监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


第六章 附 则


第三十五条 本办法由市政府法制办公室负责解释,由市国土资源局会同有关部门实施。
第三十六条 本办法自2003年2月1日起施行。



呼和浩特市房地产交易市场管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市房地产交易市场管理办法

政府令第23号


《呼和浩特市房地产交易市场管理办法》已经1997年1月20日市人民政府第65次常委会议通过,现予以布施行。


市长:冯士亮

一九九七年三月三日


呼和浩特市房地产交易市场管理办法

第一章 总则

第一条 为加强城市房地产交易市场管理,维护房地产交易市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城市规划区范围内(含新开发区)进行房地产转让、租赁、抵押、典当、中介服务及其他房地产经营活动(土地出让除外),均应遵守本办法。
第三条 房地产交易,必须到房地产交易市场管理部门办理交易手续,按内蒙古自治区有关规定交纳交易管理费。
房地产交易,必须在依法设立的房地产交易市场进行,禁止私下交易。
房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第四条 呼和浩特市房地产管理局和呼和浩特市土地管理局是本市房地产交易市场的行政主管部门。
呼和浩特市房地产交易市场管理部门负责房地产交易市场的管理工作,其主要职责是:
(一)宣传贯彻执行有关房地产交易市场管理的法律、法规和规章;
(二)房地产交易的审核、登记和签证;
(三)按照规定收缴房地产交易有关费用;
(四)房地产中介服务机构管理;
(五)依照法律、法规办理其他事项。
旗县房产行政主管部门主管本行政区域内房地产交易市场管理工作。
工商、税务、物价、财政、国有资产、城建、公安、金融等部门按照职权划分,各司其职,配合房地产行政主管部门做好房地产交易市场的管理工作。
第五条 市、旗县土地行政主管部门负责本行政区域内土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查。
第六条 《城市房地产管理办法》第三十七条所列房地产及有下列情形之一的房地产,均不得转让、租赁、抵押和典当:
(一) 设定抵押权利期限未满且未征得抵押权人书面同意的;
(二) 出典房屋典期未满的;
(三) 属政府明令拆迁范围的;
(四) 未取得商品房销(预)售许可证的。
第七条 市、旗县人民政府对房地产市场管理工作中作出突出贡献的单位和个人,应当给予表彰和奖励。
任何单位和个人都有权对房地产非法交易的行为进行检举和揭发,经查证属实的,由房地产行政部门给予物质奖励。

第二章 房地产转让

第八条 本办法所称房地产转让,是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为,包括:
(一) 买卖房地产的;
(二) 交换房地产的;
(三) 赠与、继承房地产的;
(四) 以房地产作价入股与他人成立企业法人的;
(五) 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金合资、合作开发经营房地产或者联建房屋的;
(六)因企业被收购、兼并、合并或者在合资、合作等 活动中,涉及房地产权属转移的;
(七)以房地产抵债的;
(八)房地产开发企业预售商品房(包括楼花转让)的;
(九)法律、法规规定的其他情形。
第九条 房屋及其附属物所有权转让时,其使用范围内的土地使用权随同转让。
第十条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于房屋在建工程的,应当完成开发建设投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,应当形成工业用地或者其他建设用地条件。
房地产转让后土地使用权的使用年限按《城市房地产管理法》第四十二条规定确定。受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,按《城市房地产管理法》第四十三条规定办理。
转让房地产时,房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得使用权的,转让房地产时,按照国务院的规定,经市人民政府批准,尚需采取下列方式之一办理必要手续:
(一)受让方办理土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金;
(二)可以不办理土地使用权出让手续,但转让方要将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十一条 以成本价、标准价等形式购买的房屋进行转让时,按国家房改有关规定办理转让手续。
第十二条 办理房地产转让手续,当事人应当提供下列证件:
(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件;
(二)当事人身份证、法人或者其他组织证明文件,委托人的书面委托证明;
(三)房地产转让合同;
(四)其他证明文件。
第十三条 房地产权利人转让共有房地产时,应当征得其他共有人的书面同意。转让按份额共有房地产时,有权转让属于自己的份额,在同等条件下,其他共有人享有优先受让权。
第十四条 房地产权利人转让已出租但租赁期限未满的房地产时,应当提前三个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先受让权。
第十五条 房地产权利人转让已设定抵押权利的房地产时,必须征得抵押权人书面同意。
第十六条 房地产拍卖,必须由房地产交易市场管理部 门负责组织,并由其指定的拍卖机构进行,其他任何单位和个人不得擅自组织房地产拍卖。
第十七条 房地产交换可以跨行政区域进行。
房屋被拆迁的,被拆迁人可以赁借房屋拆迁安置协议与 建成房屋交换,并按照本办法有关规定办理交换手续。
依照前款规定交换房的,拆迁人应当将换房人视为被拆迁人按照原协议进行安置。
第十八条 预售商品房的,必须经房地产交易市场管理部门审查,符合《城市房地产管理法》第四十四条所列条件的,发给《商品房预售许可证》。
《商品房预售许可证》实行年检制度。
商品房预售,必须进入房地交易市场挂牌交易。
商品房预售单位应当按照国家有关规定将预售合同报房地产市场管理部门和土地管理部门登记备案。
第十九条 楼花转让,当事人应当办理转让登记手续。
未办理登记手续的,商品房预售单位不得为购房者更名。
第二十条 商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设,并由房地产市场管理部门会同金融部门监督。
第二十一条 在报刊、广播、电视、广告牌等载体发布商品房销(预)售广告时,必须注明销(预)售许可证号码。广告主和广告发布者不得发布未取得《商品房销(预) 售许可证》的商品房销(预)售广告。

第三章 房屋租赁

第二十二条 房屋租赁,是指房地产所有权人将其房地产出租给承租人,由承租人支付租金的行为。
房屋所有权人出租柜台、橱窗或者是以联营、承包经营方式,提供房屋或者其附属设施给他人使用,视同房屋租赁。
第二十三条 房屋所有权人只有在房地产交易市场管理部门领取《房屋租赁证》,才能出租房屋。
未办理?房屋租赁证》的不得出租。
第二十四条 承租人租赁的房屋,经所有权人书面同意的可以转租,并到房地产市场管理部门办理转租手续。
第二十五条 单位和个人租赁房屋从事生产、经营活动,未经房地产交易市场管理部门办理租赁手续的,工商行政管理部门不得办理工商营业执照或者年检手续。
单位和个人租用房屋用于居住,未经房地产交易市场管理部门办理租赁手续的,公安部门不得办理户口迁入和临时户口与暂住证。
第二十六条 住宅用房的租赁,应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。
租赁房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当按照有关法律、法规、规章规定缴纳土地收益。

第四章 房地产抵押和房屋典当

第二十七条 本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为,债务人不履行债务时,抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称房屋典当,是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权付给承典人,由承典人支付典金的行为。在典期内,出典人获得典金不付利息,承典人使用房屋不付租金。
第二十八条 房地产抵押时,房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时抵押。
下列房地产可以设定抵押权:
(一)依法取得房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权;
(二)依法获得的房屋期权;
(三)以出让方式取得的土地使用权;
(四)依法可以抵押的其他房地产。
有合法权属证书的可以典当。
第二十九条 房地产抵押,同时应按中国人民银行和建设部的有关规定进行房地产价格评估,并在房地产产权管理部门进行他项权利登记。
同一房地产设定数个抵押权的,其抵押担保之和,不得超过房地产最低评估现值。
第三十条 以按份额共有的房地产设定抵押的,抵押人应当书面通知其他共有人,并以抵押人所有的份额为限;以共同共有的房地产设定抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意,共同共有人为抵押人。
第三十一条 以出租的房地产设定抵押的,抵押人应当告知抵押权人,并书面通知承租人,抵押合同签订后,原租赁合同继续有效。
第三十二条 已设定抵押的房屋,抵押人如需翻建、扩建或者改变其用途的,必须征得抵押权人的书面同意。
第三十三条 已设定抵押权的房地产依法列入拆迁范围,以交换产权方式补偿的,由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权,并相应变更抵押合同;实行作价补偿的,由抵押人将所得补偿金提存公证,作为抵押财产处理,或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权,并相应变更抵押合同。
第三十四条 有下列情形之一的,抵押权人可以向房地产管理部门申请处分抵押房地
(一)抵押人未依法偿还到期债务的;
(二)作为公民的抵押人死亡或者失踪无人代其履行到期债务的;
(三)抵押人的继承人、受遗赠人拒不履行到期债务的;
(四)抵押人被宣告解散的;
(五)抵押合同约定的其他情形。
第三十五条 房地产抵押期满,抵押人不能清偿债务的,可按作价转让或拍卖的方式处分抵押房地产。处分所得价款,依照下列顺序和原则分配:
(一)支付处分抵押房地产所需费用;
(二)扣除抵押房地产应当缴纳的税费;
(三)偿还抵押权人贷款本息和违约金;
(四)剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后顺清偿;价款不足的,抵押权人有权向抵押人另行追索。
第三十六条 在房地产典期内,承典人对承典的房地产以自用,也可以出租。
典期届满,出典人可以行使回赎权,以原典价交还承典人,承典人将房屋交还出典人。
典期届满,出典人不回赎的,即为绝卖,并按照规定到房地产交易市场管理部门办理有关手续。

第五章 房地产中介服务

第三十七条 本办法所称房地产中介服务,是指在房地 产投资、开发、转让、租赁、抵押、交换、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、评估、经纪等居间经营活动,并收佣金的行为。
第三十八条 从事房地产中介服务,必须设立相应的中介服务机构,包括咨询机构、评估机构、经纪机构等。
设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所;
(二)有明确的组织章程和健全的财务管理制度;
(三)注册资金10万元以上;
(四)从事房地产评估业务的,须有取得房地产《估价师资格证》的估价人员3名以上;从事房地产经纪业务的,须有取得《房地产经纪人证书》的人员3名以上;
第三十九条 设立房地产中介服务机构,首先向房地产行政主管部门申请并领取《房地产中介资格证书》,然后到工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照。
第四十条 从事房地产评估业务和其他中介业务的人员必须分别取得《估价资格证书》或《房地产经纪人证书》,并到房地产交易市场管理部门办理注册手续,持证上岗。
房地产中介服务人员须加入一个房地产中介服务机构,方可从事房地产中介活动,不得以个人名义接受客户委托,个人不得向委托人收取佣金。
第四十一条 房地产交易实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行评估。
房地产交易市场的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价,由市人民政府定期确定并公布。
第四十二条房地产价格评估,当事人必须委托依法设立的房地产评估机构进行。凡涉及由政府给予当事人补偿或者赔偿的房地产价格评估,必须由房地产行政主管部门的评估机构承办。
第四十三条 房地产交易实行房地产成交价格申报制度。
房地产成交价格低于评估价格的,当事人应当按照评估价格缴纳有关税费。
第四十四条 房地产估价报告,必须经建设部、人事部共同认证并注册房地主估价师或经内蒙古自治区建设厅、人事厅认证的“内蒙古自治区房地产估价师”签署,或由3名以上(含3名)取得自治区建设厅颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署,方可生效。
房地产价格评估人员如果与委托评估项目有利害关系或与当事人有亲缘关系的,必须回避。
房地产评估人员应当为委托人提供的资料技术、商业秘密及评估结果保密。
第四十五条 房地产价格评估,当事人应当按照国家规定的标准向评估机构交纳评估费。
第四十六条 房地产交易市场管理部门对房地产中介服务机构和中介服务机构和中介服务人员实行年审制度,对其经营活动进行监督和检查。
房地产中介服务机构应当按季度向房地产交易市场行政主管部门报送业务报表,并缴纳管理费。
第四十七条 房地产中介服务机构在经营活动中必须遵守下列规定:
(一)遵守有关法律、法规和政策;
(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;
(三)按照核准的业务范围从事经营活动;
(四)依法缴纳税费;
(五)按照规定标准合理收费。

第六章 法律责任

第四十八条 违反本办法第三条、第六条、第十六条、第二十二条规定交易房地产的,交易无效。房地产管理部门对非经营性违法交易行为处以1000元罚款,对经营性违法交易行为,没收违法所得,并处以1万元至1.5万元的罚款。
第四十九条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条规定预售商品房的,由房地产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,并处以1.5万元的罚款。
第五十条 违反本办法第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十三条规定从事房地产中介业务的,按照《城市房地产管理法》第六十九条规定进行处罚。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起15日内向作出处罚决定部门的上一级主管部门申请复议。对复议决定仍不服的,可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院提起拆讼,逾期不申请复议、可提起诉讼又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。
第五十二条 当事人因房地产交易发生纠纷的,可向市仲裁机构申请仲裁,或者直接向人民法院起诉。
第五十三条 房地产交易市场人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上一级主管部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第五十四条 涉外房地产交易、除法律、法规另有规定外,均使用本办法。
第五十五条 房地产交易过程中,凡涉及国有资产交易的,必须到国有资产管理部门办理有关审批手续。
第五十六条 本办法有呼和浩特市人民政府法制工作办公室负责解释。
第五十七条 本办法自发布之日起施行。